物業(yè)公司管理制度
在我們平凡的日常里，制度對(duì)人們來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要，制度是要求成員共同遵守的規(guī)章或準(zhǔn)則。我敢肯定，大部分人都對(duì)擬定制度很是頭疼的，下面是小編精心整理的物業(yè)公司管理制度，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)公司管理制度1
為保持干凈整潔,使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境,結(jié)合管轄區(qū)實(shí)際情況,特制訂本制度。
(一)清掃保潔隊(duì)員應(yīng)熱愛(ài)本職工作,培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏得社會(huì)的.尊重和承認(rèn)。
(二)嚴(yán)格執(zhí)行清掃保潔工作程序,按時(shí)完成各項(xiàng)任務(wù),并按規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查驗(yàn)收。
(1)每天清掃行車(chē)道路兩次,上下午各一次。
(2)每天早上清掃綠化帶、公共場(chǎng)所、人行道等各一次。
(3)每天清運(yùn)垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。
(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲(chóng)一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。
(6)每季度疏通沙井一次。
(三)完成規(guī)定清潔任務(wù)后,應(yīng)在區(qū)內(nèi)認(rèn)真巡查保潔,制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。
(四)業(yè)主、住戶提出預(yù)約上門(mén)衛(wèi)生清潔服務(wù)或報(bào)告管道堵塞,必須在24小時(shí)內(nèi)處理完畢。
(五)保潔員在當(dāng)班時(shí)間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時(shí),應(yīng)立即予以清除,如工作量過(guò)大,應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,組織保潔員進(jìn)行清除。
(六)認(rèn)真使用、保管各種清潔工具、機(jī)具,不得隨意亂放,以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者,要照價(jià)賠償。
(七)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,按時(shí)上、下班,上班時(shí)不得無(wú)故離開(kāi)工作崗位,不得無(wú)故曠工,請(qǐng)病、事假須得到上級(jí)批準(zhǔn)。
(八)注意儀容儀表,上班時(shí)應(yīng)穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短褲上崗。
(九)符合下列條件之一者,將給予嘉獎(jiǎng)、晉升:
(1)對(duì)搞好清掃保潔隊(duì)管理,提高服務(wù)質(zhì)量有貢獻(xiàn)者。
(2)在服務(wù)工作中,創(chuàng)造優(yōu)異成績(jī)者。
(十)違反勞動(dòng)紀(jì)律和嚴(yán)重違法亂紀(jì)行為者,將按規(guī)定給予警告、停職直至開(kāi)除的處理。
物業(yè)公司管理制度2
一、嚴(yán)格遵守交接班制度，安全防火制度；嚴(yán)格遵守和自覺(jué)執(zhí)行安全操作規(guī)程；認(rèn)真執(zhí)行衛(wèi)生包干區(qū)域的清潔管理制度。
二、認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交待的各項(xiàng)任務(wù)，負(fù)責(zé)完成好物業(yè)部經(jīng)理安排、布置的各項(xiàng)工作。
三、負(fù)責(zé)做好水泵房、空調(diào)機(jī)房及各樓層風(fēng)機(jī)房、電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修。
四、負(fù)責(zé)做好電梯、空調(diào)、冷凍、安保中心、電話機(jī)房、常備電源的電器設(shè)備保養(yǎng)及故障檢修。
五、負(fù)責(zé)做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動(dòng)力照明電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修。
六、負(fù)責(zé)做好主樓、裙樓所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。
七、負(fù)責(zé)做好公共區(qū)域，包括大廳內(nèi)外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養(yǎng)。
八、堅(jiān)守工作崗位，自覺(jué)執(zhí)行勞動(dòng)紀(jì)律，不做與工作無(wú)關(guān)的事。
九、除完成好日常維修及計(jì)劃維修任務(wù)外，還應(yīng)有計(jì)劃的盡可能完成好其它零星工程任務(wù)。
十、積極協(xié)調(diào)好班次與員工相互間的工作關(guān)系，及時(shí)正確處理好突發(fā)事故。
十一、做好每天巡樓點(diǎn)檢工作，并對(duì)在巡檢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理結(jié)果如實(shí)記錄在冊(cè)。
十二、當(dāng)班時(shí)如發(fā)生電器故障應(yīng)盡可能在本班次內(nèi)解決，不能及時(shí)解決的，經(jīng)征得領(lǐng)導(dǎo)同意后方可移交下一班解決；交接班時(shí)發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。
十三、及時(shí)做好報(bào)修工作的登記、復(fù)查、驗(yàn)收工作，包括維修內(nèi)容、維修工時(shí)、維修時(shí)所耗用的材料，報(bào)修人所在部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)或報(bào)修人的驗(yàn)收簽名。
十四、對(duì)任何設(shè)備的維修非經(jīng)工程部經(jīng)理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調(diào)，維修后均應(yīng)做到工完、料盡、場(chǎng)地清。
十五、正確使用、及時(shí)清點(diǎn)維修所用的各種工具，做到?jīng)]有遺留工具在現(xiàn)場(chǎng)，愛(ài)護(hù)使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。
十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊(cè)工作，及時(shí)向物業(yè)管理部申購(gòu)常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開(kāi)關(guān)、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過(guò)多儲(chǔ)存?zhèn)淦芳?/p>
十七、由于維修電工、值班電工工作不負(fù)責(zé)任，粗心大意或違反以上各項(xiàng)工作制度，給商鋪、租戶或其它部門(mén)造成不良影響或擴(kuò)大事故損失的，或由于違紀(jì)違規(guī)給物業(yè)管理部造成不良后果的，其責(zé)任自負(fù)，同時(shí)將受到相應(yīng)處罰。
一、負(fù)責(zé)公司人員、商品、物品的安全，負(fù)責(zé)維護(hù)公司的治安秩序，處理突發(fā)事件；
二、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)稽查，防止偷竊并對(duì)盜竊行為依照公司規(guī)定處置；
三、負(fù)責(zé)安全員、消防員、稽核員的工作指導(dǎo)和員工培訓(xùn)，定期組織學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，定期進(jìn)行考核；
四、負(fù)責(zé)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、外賓來(lái)公司時(shí)護(hù)接、護(hù)送，保證安全；五、協(xié)調(diào)政府各治安部門(mén)和相關(guān)治安部門(mén)的業(yè)務(wù)關(guān)系，協(xié)調(diào)與公司各部門(mén)之間的關(guān)系，確保廣場(chǎng)安全；
六、指導(dǎo)保安員工作，負(fù)責(zé)他們的考勤。組織實(shí)施應(yīng)急措施；七、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)的消防安全。負(fù)責(zé)落實(shí)上級(jí)有關(guān)消防安全法規(guī)，實(shí)施公司商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)范的消防管理規(guī)定，指導(dǎo)各客戶制定相關(guān)的消防制度，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)公安、消防負(fù)責(zé)人聯(lián)系，共同制定整改措施并報(bào)告部門(mén)經(jīng)理；
八、負(fù)責(zé)公司消防設(shè)備（噴淋、煙感、通風(fēng)閥、自動(dòng)監(jiān)控）的檢查完善，隨時(shí)保持良好運(yùn)行狀態(tài)。協(xié)助工程部對(duì)消防泵、管道、水箱、消防電梯的檢查維護(hù)；
九、負(fù)責(zé)消防器材的配制、檢查，負(fù)責(zé)應(yīng)急方案的制定實(shí)施，負(fù)責(zé)義務(wù)消防隊(duì)員的專業(yè)培訓(xùn)和定期演練；
十、負(fù)責(zé)疏導(dǎo)廣場(chǎng)前交通，保證通道暢通。
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及管理要求，制定本規(guī)定。
除了規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行，《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。
第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)），也包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司；股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。
第二章代管基金
第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)車(chē)庫(kù)等。
共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的`道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。
第四條代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。
代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，�？顚Ｓ�，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。
代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。
第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。
管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。
商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)限、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)用房。
第六條企業(yè)支付速達(dá)軟件的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物鑿權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第三章成本和費(fèi)用
第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程是發(fā)生的的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本費(fèi)用。
第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。（）營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。
直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、資金及職工福利費(fèi)等。
直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。
第九條企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。
第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。
第十一條企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。第十二條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.3%—0.5%計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。
企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回去已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。
不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費(fèi)用。第四章收入及利潤(rùn)
第十三章?tīng)I(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
第十四章主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大維修收入。
物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公從代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。
第十五條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
第十六條企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。
第十七條補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。
第十八條營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。
營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。
第十九條其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。第二十條其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。
物業(yè)公司管理制度3
一、保潔員崗位管理制度
1、嚴(yán)格遵守物業(yè)公司的規(guī)章制度，上下班乘坐消防電梯及走員工通道，不準(zhǔn)使用業(yè)主電梯；
2、不得在大堂、走廊跑動(dòng)，大聲說(shuō)笑，聚集聊天等；
3、同事之間要團(tuán)結(jié)友愛(ài)，不制造事端；
4、對(duì)業(yè)戶要有禮貌，不能與業(yè)戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)；
5、非工作需要，不準(zhǔn)進(jìn)入業(yè)戶房間或向業(yè)戶索要物品；
6、撿拾業(yè)戶的物品、錢(qián)幣等，一律要上繳；
7、對(duì)小區(qū)的設(shè)施，設(shè)備要有責(zé)任心，精心愛(ài)護(hù)、保養(yǎng)，不能有短缺、損壞等；
8、清理辦公室時(shí)，不準(zhǔn)翻閱領(lǐng)導(dǎo)的文件，更不準(zhǔn)將文件內(nèi)容傳播出去；
9、不得將小區(qū)內(nèi)的任何物品私自帶出；
10、不得在工作時(shí)間干私活；
11、自己負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，須達(dá)到保潔標(biāo)準(zhǔn)；
12、不得損壞保潔物品，如有損壞要賠償；
13、上崗前不吃有異味的食物，保持良好形象；
14、下班前，必須將自己負(fù)責(zé)的`區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施檢查一遍，如有異常，馬上向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；
15、每天的工作必須完工，將工具收好后，方可下班。
二、保潔設(shè)備領(lǐng)用制度
1、保潔設(shè)備要遵守“誰(shuí)使用、誰(shuí)保管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則；
2、領(lǐng)用設(shè)備時(shí)，領(lǐng)用人自行檢查設(shè)備的完好程度，因檢查不細(xì)，造成病機(jī)出庫(kù)而影響工作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)；
3、使用設(shè)備工作時(shí)，物業(yè)管理圈。如設(shè)備發(fā)生故障，不得強(qiáng)行繼續(xù)操作，應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；
4、因操作不當(dāng)，發(fā)生機(jī)具、附件等人為損壞者，按規(guī)定照價(jià)賠償；
5、歸還設(shè)備時(shí)，必須保證設(shè)備完好無(wú)損，內(nèi)外干凈，如有損壞應(yīng)及時(shí)報(bào)修，并在領(lǐng)用簿上注明損壞情況及原因；
6、為了計(jì)劃各部門(mén)收入支出，增收節(jié)支，使各項(xiàng)物品物盡其用，發(fā)揮其最大效率。
三、清潔用具及消耗品物料使用制度
1、常用清潔工具由保潔班長(zhǎng)辦理領(lǐng)用手續(xù)，按實(shí)際需求分配給保潔員；
2、申領(lǐng)的工具可存放于工具間，所用工具自行保管，需要使用時(shí)自行取用；
3、使用工具中，應(yīng)愛(ài)護(hù)清潔工具，如工具損壞影響使用的，可再行領(lǐng)用，領(lǐng)用時(shí)需以舊換新；
4、工具使用完畢后清理干凈及時(shí)放回工具間，不可隨意放置或丟棄；
5、對(duì)于消耗品物料（各種清潔劑、空氣清新劑、香皂、衛(wèi)生紙等）物業(yè)管理圈，由保潔班長(zhǎng)辦理領(lǐng)用手續(xù)，按實(shí)際規(guī)定分發(fā)給保潔員使用；
5、批準(zhǔn)領(lǐng)取的清潔用品必須為清潔專用，不能挪為他用或者私用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，接受處罰；
6、所領(lǐng)取物料若一次使用未完，可暫時(shí)存放于工具間內(nèi)，待下一次使用時(shí)取出再用，應(yīng)堅(jiān)持厲行節(jié)約的原則，不可隨意浪費(fèi)。
四、設(shè)備操作制度
1、在設(shè)備使用前，了解設(shè)備的性能、特點(diǎn)、功率；
2、操作前，先清理場(chǎng)地，防止接線板、電機(jī)進(jìn)水或因電線卷入正在操作的設(shè)備中而損壞設(shè)備；
3、各種設(shè)備嚴(yán)格按照使用說(shuō)明正確操作，正確使用；
4、設(shè)備使用后，按要求做好清洗、保養(yǎng)工作。
五、保潔工具使用注意事項(xiàng)
�。ㄒ唬┰O(shè)備保養(yǎng)制度
1、吸塵器每次用完后，擦去表面浮塵后，將電線纏好放到指定地點(diǎn)，每周將塵袋清理一次；
2、多功能單擦機(jī)，每次用完后將剩余的保潔劑倒掉并用清水沖凈，用抹布將機(jī)器里外擦干凈，以防堿性保潔劑損傷機(jī)器；
3、吸水機(jī)使用完畢后，將污水倒掉，用清水沖洗里外用抹布擦干、上蓋打開(kāi)通風(fēng)、以防潮氣腐蝕電機(jī)；
4、玻璃器使用后需清洗干凈，上水器要晾干，清點(diǎn)無(wú)短缺后，放回袋內(nèi)。
（二）拋光機(jī)使用注意事項(xiàng)
1、拋光前先檢查底盤(pán)是否上緊，以防拋光墊未夾緊而造成拋光墊變形，或底盤(pán)磨損地面；
2、在拋光過(guò)程中注意不要碰到花盆、玻璃門(mén)、家具、墻等等一些堅(jiān)硬物品，防止碰壞物品或滑破拋光墊；
3、拋光機(jī)在工作中發(fā)現(xiàn)有異常聲音，要立即停機(jī)檢查，如強(qiáng)行工作會(huì)造成機(jī)器損壞；
4、打蠟時(shí)，蠟水不易過(guò)多。正常一滴蠟水能拋一平米左右的地面；
5、機(jī)器工作中要將電線放在操作者的身后，防止電線纏進(jìn)機(jī)器里；
6、機(jī)器用完要將表面浮塵抹干凈，電線纏好收回工作間；
7、一到兩月檢修一次（找機(jī)器維修人員）。
�。ㄈ┪鼔m器使用注意事項(xiàng)
1、使用吸塵器時(shí)，不可吸潮濕地面。吸塵時(shí)要注意避開(kāi)地面的潮濕部分；
2、吸塵器不得吸大件物品（如，塑料袋、紙屑、鐵丁、瓶蓋等異物）；
3、吸塵袋和過(guò)濾網(wǎng)需定期清理，兩臺(tái)吸塵器相互吸塵；
4、使用時(shí)要輕拿輕放，不能碰撞，以免損壞機(jī)器。
六、清潔工安全操作制度
1、牢固樹(shù)立“安全第一”的思想，確保安全操作；
2、清潔人員在超過(guò)2米高處操作時(shí)，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷；
3、清潔人員在使用機(jī)器時(shí)，人不得用濕手接觸電源插座，以免觸電；
4、清潔人員不提私自拔動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開(kāi)關(guān)，以免發(fā)生意外事故；
5、清潔人員在不會(huì)使用清潔機(jī)器時(shí)，不得私自開(kāi)動(dòng)機(jī)器，以免發(fā)生意外事故；
6、清潔人員應(yīng)該嚴(yán)格遵守防火制度，不隨意動(dòng)用明火，以免發(fā)生火災(zāi)；
7、在操作與安全發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)先服從安全，以安全為重。
七、物品擺放標(biāo)準(zhǔn)
1、滅火器：與墻面一拳距離；
2、立式垃圾桶：桶口與墻面平行，擺放在電梯按鍵正下方；
3、窗戶：窗戶開(kāi)放兩邊大小10cm，約一手掌寬；
4、勞動(dòng)工具：日常使用工具擺放在地下一、二層休息室；大件工具使用后放置在保潔庫(kù)房；
7、拖布、掃帚、撮子：放在衛(wèi)生間角落隱秘處；
8、垃圾桶：統(tǒng)一放置在樓道左側(cè)墻角；
9、紙簍：放置在便池右側(cè)；
10、隨身使用工具：不得在人員離開(kāi)時(shí)擺放在公共區(qū)域。
物業(yè)公司管理制度4
1總則
1.1為了便于理解，本手冊(cè)中的不合格是指：在責(zé)任范圍內(nèi)，公司管理體系未符合體系要求，各工作過(guò)程未符合策劃所規(guī)定的要求，設(shè)施設(shè)備及使用工具未符合使用要求，以及其它影響物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)。由于外部或不可控因素造成的不合格均以整改項(xiàng)處理。
1.2及時(shí)有效地處理不合格事項(xiàng)，防止因不合格造成進(jìn)一步的影響和危害，不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)顧客滿意的需要，也是物業(yè)分公司成本控制的重要環(huán)節(jié)。
1.3各物業(yè)分公司在日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，所有發(fā)生的不合格事項(xiàng)都必須按規(guī)定程序進(jìn)行處理，包括對(duì)不合格事項(xiàng)進(jìn)行標(biāo)識(shí)、記錄、評(píng)審和處置，確保物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施和質(zhì)量體系運(yùn)行過(guò)程中的不合格及時(shí)得到控制，從根源上減少和防止不合格的發(fā)生。
1.4為了使不合格得到糾正和預(yù)防，結(jié)合公司的實(shí)際情況，發(fā)生不合格時(shí)，各物業(yè)分公司須追究造成不合格的責(zé)任。
2職責(zé)
2.1物業(yè)分公司各部門(mén)操作層員工負(fù)責(zé)對(duì)工作中發(fā)現(xiàn)的不合格進(jìn)行及時(shí)糾正。
2.2物業(yè)分公司各部門(mén)、班組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)依據(jù)本程序?qū)ぷ髦谐霈F(xiàn)的各類輕微不合格及時(shí)進(jìn)行糾正、整改。
2.3各部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)發(fā)生的不合格和潛在的不合格，制定糾正、預(yù)防措施。
2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)體系不合格的控制，主持不合格評(píng)審，批準(zhǔn)不合格評(píng)審記錄/報(bào)告和不合格糾正、預(yù)防措施。
2.5物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織不合格評(píng)審，對(duì)不合格糾正、預(yù)防措施實(shí)施效果的驗(yàn)證。
3程序要點(diǎn)
3.1不合格來(lái)源包括但不限于：
a)工作過(guò)程中;
b)顧客投訴;
c)顧客滿意調(diào)查;d)社會(huì)傳媒曝光;e)突發(fā)事故;
f)內(nèi)部檢查;
g)內(nèi)審及外審。
3.2不合格劃分
3.2.1根據(jù)性質(zhì)及類型將不合格劃分為：
a)體系不合格：文件沒(méi)有作出規(guī)定或提出要求;文件不相容;文件不適用;在某一時(shí)間內(nèi)，不合格集中分布在個(gè)別要素或個(gè)別部門(mén)。
b)管理不合格：沒(méi)有按程序、規(guī)定進(jìn)行管理和控制。
c)實(shí)物產(chǎn)品不合格：采購(gòu)的有形產(chǎn)品不合格;設(shè)備、設(shè)施、裝置不合格。
d)服務(wù)不合格：沒(méi)有滿足顧客的要求;沒(méi)有達(dá)到公司規(guī)定的要求。
3.2.2根據(jù)影響程度可劃分為：
3.2.2.1整改項(xiàng)：
a)問(wèn)題未達(dá)到不合格，但通過(guò)整改后取得良好效果，更有利于提供物業(yè)服務(wù)。
b)外部或不可控因素造成的不合格，這種不合格不是組織內(nèi)部原因造成的，可以通過(guò)施加影響給予整改。
3.2.2.2輕微不合格：不合格事項(xiàng)對(duì)物業(yè)服務(wù)提供影響不大，可以即時(shí)整改。
3.2.2.3一般不合格：
a)因管理疏漏、操作失誤造成，對(duì)服務(wù)質(zhì)量有一定影響，或存在事故隱患;
b)擅自停止使用或替代公司文件制度，公司文件精神得不到貫徹(情節(jié)嚴(yán)重按"嚴(yán)重不合格"評(píng)定);
c)造成輕微影響但范圍較大;
d)質(zhì)量檢查中同一個(gè)輕微不合格連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn);
e)文件管理、記錄填寫(xiě)與控制的問(wèn)題中涉及到比較重要的文件資料;
f)負(fù)有責(zé)任的(責(zé)任判定依據(jù)《物業(yè)管理合同》及物業(yè)管理方案)顧客投訴。
3.2.2.4嚴(yán)重不合格：
a)責(zé)任人在相關(guān)工作中，沒(méi)有按制度規(guī)定、行業(yè)準(zhǔn)則、專業(yè)要求進(jìn)行管理，后果影響大。
b)不合格問(wèn)題所覆蓋的范圍較大，嚴(yán)重影響服務(wù)質(zhì)量;
c)質(zhì)量檢查中同類不合格連續(xù)或多次出現(xiàn)。
d)公司文件精神得不到貫徹，造成嚴(yán)重影響;
e)在上級(jí)做出工作決策、布置工作重點(diǎn)或多次強(qiáng)調(diào)有關(guān)規(guī)定后，拒不執(zhí)行;
f)在一段時(shí)間內(nèi)(如一個(gè)月)單項(xiàng)不合格引起較多顧客投訴;
g)對(duì)媒體曝光的消極事項(xiàng)負(fù)有責(zé)任。
3.2.3在進(jìn)行質(zhì)量分析，問(wèn)題的追根溯源時(shí)，可根據(jù)3.2.1的劃分類型進(jìn)行分析，便于找到問(wèn)題主因，制定出適宜的糾正及預(yù)防措施。
3.2.4需要追究造成不合格責(zé)任時(shí)，可根據(jù)本節(jié)3.2.2的劃分類型進(jìn)行量化考核(詳見(jiàn)《9.2物業(yè)服務(wù)檢查》)。
3.3在質(zhì)量活動(dòng)中，受控狀態(tài)下的質(zhì)量改進(jìn)不應(yīng)納入不合格范圍。如上一級(jí)檢查/審核發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在下一級(jí)已發(fā)現(xiàn)，而且做了有效的.糾正/預(yù)防措施，上一級(jí)不應(yīng)將其作為不合格處理。
3.4除在工作、作業(yè)過(guò)程中由實(shí)施人員發(fā)現(xiàn)并立即糾正的不合格外，服務(wù)和管理工作的不合格應(yīng)由發(fā)現(xiàn)者(投訴處理部門(mén)、檢查及審核部門(mén))或歸口管理部門(mén)按規(guī)定予以記錄，需要考核的轉(zhuǎn)考核部門(mén)進(jìn)行。
3.5顧客對(duì)服務(wù)結(jié)果的評(píng)價(jià)，是不合格的重要反饋途徑。這種反饋可在"住戶投訴"、
"回訪記錄"或提供服務(wù)確認(rèn)單中得到。
3.6采購(gòu)的有形產(chǎn)品不合格。除接收后發(fā)現(xiàn)的應(yīng)予記錄外，原則采用退貨或拒收的處置方式，但在退貨前應(yīng)予以標(biāo)識(shí)。
3.7設(shè)備、設(shè)施不合格。除記錄外，應(yīng)停止使用進(jìn)行檢修處置。直接提供顧客使用的設(shè)備(如電梯)應(yīng)設(shè)置"檢修"或"暫停使用"等標(biāo)識(shí)。
3.8管理和服務(wù)工作的輕微不合格一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或指出，由責(zé)任者自行糾正。
3.9不合格的評(píng)審
3.9.1所有不合格都必須經(jīng)過(guò)評(píng)審。除3.9.2所列之外的不合格評(píng)審由檢查發(fā)現(xiàn)部門(mén)或歸口管理部門(mén)按3.2及3.9.4要求進(jìn)行評(píng)審。
3.9.2下列不合格應(yīng)進(jìn)行集中會(huì)議方式評(píng)審：
a)發(fā)生嚴(yán)重不合格;
b)對(duì)滿意度調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)顧客表達(dá)的集中、突出不滿意問(wèn)題;
c)發(fā)生重大責(zé)任事故時(shí);
d)連續(xù)兩次及以上上級(jí)檢查/審核未達(dá)標(biāo)時(shí)。
3.9.3物業(yè)分公司對(duì)3.9.2所列的不合格的評(píng)審由品質(zhì)部組織，總經(jīng)理主持，以公司主管經(jīng)理及有關(guān)部門(mén)主管參加評(píng)審會(huì)議的形式進(jìn)行。由項(xiàng)目所在公司或管理公司進(jìn)行評(píng)審時(shí)，則由項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理或管理公司物業(yè)總監(jiān)主持，物業(yè)分公司部門(mén)主管以上人員參與。
3.9.4評(píng)審的主要內(nèi)容為：
a)確定責(zé)任部門(mén)或責(zé)任者;
b)評(píng)價(jià)影響程度和范圍;
c)提出處置意見(jiàn)。
3.9.5物業(yè)分公司品質(zhì)部應(yīng)負(fù)責(zé)建立《不合格評(píng)審記錄/報(bào)告》，總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《不合格評(píng)審記錄/報(bào)告》，重大問(wèn)題報(bào)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，送管理公司物業(yè)管理備案。
3.10不合格的處置
3.10.1不合格處置有下列方式及其組合：
a)返工;
b)請(qǐng)求顧客讓步接收;
c)賠禮道歉;
d)賠償損失;
e)補(bǔ)充完善文件、資源;
f)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn);
g)按規(guī)定對(duì)責(zé)任者進(jìn)行處罰。
3.10.2凡經(jīng)評(píng)審的不合格，總經(jīng)理應(yīng)責(zé)成責(zé)任部門(mén)采取適當(dāng)?shù)募m正措施給予糾正，并給予驗(yàn)證。對(duì)仍不合格的必須采取進(jìn)一步的措施給予糾正，從根源上加以糾正。
3.11不合格糾正、預(yù)防措施的制定
3.11.1下列情況之一時(shí)，應(yīng)制定糾正措施：
a)設(shè)備、設(shè)施由于維護(hù)檢修不及時(shí)或未達(dá)到適用要求而影響服務(wù)質(zhì)量48小時(shí)及以上時(shí);
b)發(fā)生治安、刑事案件時(shí);
c)檢查/審核發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí);
d)顧客的投訴符合嚴(yán)重不合格條件時(shí);
e)不合格進(jìn)行了評(píng)審時(shí)。
3.11.2下列情況之一時(shí)，應(yīng)指定預(yù)防措施：
a)當(dāng)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生周期性、系統(tǒng)性波動(dòng)，如不采取措施有可能導(dǎo)致不合格發(fā)生時(shí);
b)內(nèi)部質(zhì)量審核、管理評(píng)審指出的潛在不合格的問(wèn)題;
c)質(zhì)量體系運(yùn)行不暢發(fā)生"有事無(wú)人管理"或"工作推托、扯皮"時(shí);
d)對(duì)顧客的意見(jiàn)、建議、抱怨、期望進(jìn)行分析，需采取措施以滿足顧客的需要和期望時(shí)。
3.12發(fā)生不合格的部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)存不合格原因或其他不良因素進(jìn)行分析，對(duì)符合上述條件需要采取糾正/預(yù)防措施的不合格，由不合格的部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)制定出相應(yīng)的糾正/預(yù)防措施，填寫(xiě)相關(guān)記錄，報(bào)物業(yè)分公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.13制定糾正/預(yù)防措施的基本要求
3.13.1必須從根源上分析實(shí)際和潛在的問(wèn)題的原因，不應(yīng)把糾正與糾正措施混淆。
3.13.2實(shí)際的和潛在的不合格，其根源可能是下述一種或多種：
3.13.2.1人員：
a)文化素質(zhì)不夠，不能接受或掌握崗位所需的知識(shí)和技能;
b)缺乏必要且適宜的培訓(xùn);
c)缺乏必要的教育，沒(méi)有樹(shù)立正確的質(zhì)量觀念和責(zé)任感。
3.13.2.2設(shè)備(含設(shè)施、裝置、測(cè)量設(shè)備)：
a)缺乏必要的設(shè)備或設(shè)備不配套;
b)選用的設(shè)備與服務(wù)的質(zhì)量要求不相宜;
c)維護(hù)、保養(yǎng)、調(diào)整無(wú)規(guī)范或未按規(guī)范。
3.13.2.3材料(含原材料、元器件、配件、輔材)：
a)選擇不當(dāng)，不能滿足設(shè)備需要的要求;b)搬運(yùn)貯存不當(dāng)造成損壞或混料(批);c)使用錯(cuò)誤;
d)標(biāo)識(shí)錯(cuò)誤或不清。
3.13.2.4方法(含作業(yè)、作業(yè)流程)：
a)必須的規(guī)范作業(yè)流程不完整、不適用;
b)規(guī)范的要求不一致;
c)未按規(guī)范執(zhí)行;
d)使用失效或作廢的文件。
3.13.3糾正/預(yù)防措施必須具體，定量化，并落實(shí)具體實(shí)施和完成期限。措施所涉及的部門(mén)應(yīng)予以實(shí)施或配合，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3.13.4糾正/預(yù)防措施實(shí)施結(jié)束后，應(yīng)提請(qǐng)品質(zhì)部驗(yàn)證。措施涉及的資源配置、文件更改或增添應(yīng)按公司相應(yīng)程序規(guī)定辦理。
3.14跟蹤驗(yàn)證
3.14.1糾正/預(yù)防措施實(shí)施部門(mén)的負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)糾正、預(yù)防措施的實(shí)施情況和實(shí)施效果進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果及時(shí)向品質(zhì)部報(bào)告，品質(zhì)部應(yīng)對(duì)實(shí)施情況和效果進(jìn)行檢查驗(yàn)證，并向總經(jīng)理報(bào)告。
3.14.2總經(jīng)理應(yīng)對(duì)檢查和驗(yàn)證情況做出反應(yīng)。達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的責(zé)成品質(zhì)部納入相關(guān)文件或形成新的文件予以鞏固，對(duì)未按措施實(shí)施或?qū)嵤┙Y(jié)果未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的應(yīng)予以批評(píng)、處罰并由品質(zhì)部再次填發(fā)《糾正/預(yù)防措施報(bào)告》，由責(zé)任部門(mén)重新分析，再次制定并實(shí)施糾正、預(yù)防措施。
3.14.3在管理評(píng)審活動(dòng)中對(duì)糾正措施的狀況及其有效性進(jìn)行評(píng)審，具體見(jiàn)9.6。
3.15記錄管理
3.15.1應(yīng)保存不合格記錄，其保存期按提出記錄要求的規(guī)程規(guī)定執(zhí)行。
3.15.2糾正、預(yù)防措施的實(shí)施情況和驗(yàn)證應(yīng)及時(shí)記錄于《糾正/預(yù)防措施報(bào)告》。
3.15.3品質(zhì)部應(yīng)保存《不合格評(píng)審記錄/報(bào)告》原件(正本)和已完成驗(yàn)證的《糾正
預(yù)防措施報(bào)告》，保存期均為3年。
4記錄
4.1WDWY-FR-MM9101《不合格評(píng)審報(bào)告》
4.2WDWY-FR-MM9102《糾正/預(yù)防措施報(bào)告》
物業(yè)公司管理制度5
第一條為樹(shù)立和保持公司良好的社會(huì)形象，進(jìn)一步規(guī)范化管理，本公司轉(zhuǎn)正員工應(yīng)按本規(guī)定的要求著裝。
第二條員工在上班時(shí)間內(nèi)，應(yīng)著胸卡；
周一至周六統(tǒng)一著正裝，周七可著非正裝，但要注意儀容儀表，總體要求是：得體、大方整潔。
第三條男職員的著裝要求：夏天著襯衣、系領(lǐng)帶；
著襯衣時(shí)，不得挽起袖子或不系袖扣。
不準(zhǔn)穿皮鞋以外的其他鞋類（包括皮涼鞋）。
第四條女職員上班不得穿牛仔服、運(yùn)動(dòng)服、超短裙、低胸衫或其他有礙觀瞻的奇裝異服，并一律穿肉色絲襪。
第五條員工有外出活動(dòng)或重要業(yè)務(wù)洽談時(shí)必須穿公司統(tǒng)一制服或相似款形正裝。
第六條員工上班應(yīng)注意將頭發(fā)梳理整齊。
男職員發(fā)不過(guò)耳，并一般不準(zhǔn)留胡子；
女職員上班提倡化淡妝，金銀或其他飾物的`佩戴應(yīng)得當(dāng)。
第七條員工違反本規(guī)定的，辦公室除通報(bào)批評(píng)外，還予以經(jīng)濟(jì)處罰，一個(gè)月連續(xù)違反三次以上的，扣發(fā)當(dāng)月考評(píng)工資級(jí)別20%。
第八條各部門(mén)、各管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真配合、督促屬下員工遵守本規(guī)定。
一月累計(jì)員工違反本規(guī)定人次超過(guò)三人次或該部門(mén)員工總數(shù)20%的，該負(fù)責(zé)人亦予以通報(bào)和經(jīng)濟(jì)處罰。
物業(yè)公司管理制度6
一、倉(cāng)庫(kù)保管人員的要求
1、庫(kù)保管人員應(yīng)熟悉其所管物資的基本特性、使用性能、保管知識(shí)、規(guī)格用途、存放期限等。
2、及時(shí)、準(zhǔn)確的做好記帳工作,如實(shí)反映物資的庫(kù)存及發(fā)放情況。
3、經(jīng)常保持倉(cāng)庫(kù)環(huán)境的整潔文明、各種物資存放整齊。
二、驗(yàn)收進(jìn)庫(kù)制度
1、所有物資進(jìn)庫(kù)前由采購(gòu)經(jīng)辦人填寫(xiě)一式四聯(lián)收料單,收料單的內(nèi)容包括物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)和金額。
2、倉(cāng)管人員或申購(gòu)人對(duì)進(jìn)庫(kù)的物資必須驗(yàn)收其質(zhì)量是否符合使用要求,
3、凡尚未取得發(fā)票而先進(jìn)庫(kù)的物資,倉(cāng)管人員或申購(gòu)人必須核對(duì)收料單所列的品名、規(guī)格、數(shù)量與實(shí)收物資及送貨單是否相符。
4、已取得發(fā)票的物資,還必須對(duì)發(fā)票上所列的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)。
5、收料單一式三聯(lián),倉(cāng)管人員驗(yàn)收后,其中:
1)第一聯(lián)倉(cāng)庫(kù)留存,作收貨的記帳依據(jù);
2)第二聯(lián)送財(cái)務(wù)部隨同發(fā)票報(bào)銷;
3)第三聯(lián)領(lǐng)料人自存
三、保管制度
1、倉(cāng)庫(kù)各種物資的`存放,應(yīng)適應(yīng)各種物資存放的條件進(jìn)行分類、定位。
2、倉(cāng)管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況,發(fā)現(xiàn)物資有變質(zhì)情況時(shí),應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理。
3、各種物資應(yīng)做到帳實(shí)相符,并每月進(jìn)行一次盤(pán)點(diǎn)。
1)、盤(pán)點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)有盤(pán)盈、盤(pán)虧及變質(zhì)等情況應(yīng)查明原因及時(shí)報(bào)告主管部門(mén)及財(cái)務(wù)部;
2)、情況嚴(yán)重時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。
3)、盤(pán)點(diǎn)報(bào)告在每月3日前報(bào)財(cái)務(wù)部匯總。
4、主管部門(mén)應(yīng)對(duì)一些主要的物資定出最低庫(kù)存量。倉(cāng)管人員必須隨時(shí)掌握其庫(kù)存情況,凡有物資接近其最低庫(kù)存量時(shí),應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)。
5、各倉(cāng)庫(kù)應(yīng)分品種、規(guī)格設(shè)帳登記各種物資的收、發(fā)、存情況,并定期進(jìn)行帳實(shí)核定。
6、每月29日前,各部門(mén)、小區(qū)管理處應(yīng)向綜合事物部提交次月增加物資清單,以便購(gòu)買(mǎi)。
7、凡屬代保管的物資(含暫不需用或不合用的),需辦理進(jìn)庫(kù)手續(xù),倉(cāng)管人員應(yīng)另設(shè)帳登記、保管。
物業(yè)公司管理制度7
1、物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍
1）在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內(nèi)，開(kāi)展工程維修的業(yè)務(wù)管理工作，對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展中遇到的重大問(wèn)題，提出處理意見(jiàn)、解決方法，經(jīng)報(bào)公司批準(zhǔn)決定后貫徹落實(shí)。
2）根據(jù)公司建立的`綜合管理體系，負(fù)責(zé)重大環(huán)境因素的識(shí)別與評(píng)價(jià)。
3）負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督各物管中心工程部確定提供和所需的基礎(chǔ)設(shè)施。
4）負(fù)責(zé)工程分包過(guò)程的管理和控制。
5）負(fù)責(zé)監(jiān)督各物管中心環(huán)境檢測(cè)與測(cè)量控制。
6）根據(jù)公司要求，依據(jù)綜合管理體系文件，指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查各物管中心對(duì)物業(yè)的建筑、設(shè)備維護(hù)的管理工作。
7）根據(jù)業(yè)務(wù)需要，為各物管中心提供工程管理咨詢服務(wù)。
8）協(xié)助公司搜集、登錄相關(guān)法律、法規(guī)與行政法規(guī)、主管部門(mén)條例，以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
9）組織工程專業(yè)技術(shù)人員，交流、研討有關(guān)建筑設(shè)備的管理課題。
10）完成本部門(mén)的管理目標(biāo)：
2、設(shè)備完好率達(dá)98%
1）設(shè)備運(yùn)行事故及時(shí)處理95%
2）房屋完好率達(dá)95%
3）報(bào)修及時(shí)處理率達(dá)95%
物業(yè)公司管理制度8
第一條：制定原則：為規(guī)范物業(yè)公司收費(fèi)行為，提供物業(yè)管理水平，保證公司資金的安全，依據(jù)公司相關(guān)管理制定，結(jié)合《海開(kāi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)》制定本管理辦法。
第二條、適用范圍：本制度適用于重慶潤(rùn)輝物業(yè)管理有限公司收費(fèi)業(yè)務(wù)以及與收費(fèi)相關(guān)的客戶部、財(cái)務(wù)部等人員。
第三條、本管理辦法所指的收費(fèi)是潤(rùn)輝物業(yè)公司收取的一切物業(yè)費(fèi)用和代收費(fèi)用，包括但不限于一下費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)公攤費(fèi)、二次供水費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、出入證工本費(fèi)及押金、裝修保證金、停車(chē)位租金、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)及其他收取的費(fèi)用。
第四條、崗位分工及權(quán)限設(shè)置
根據(jù)公司業(yè)務(wù)，收費(fèi)相關(guān)崗位分工如下：
1、客服部：客戶助理、客戶主管
客服主管根據(jù)開(kāi)發(fā)公司移交的房屋資源明細(xì)在收費(fèi)系統(tǒng)的（房屋資源）住房相關(guān)信息；對(duì)客服助理的收費(fèi)進(jìn)行審核；客服助理錄入有錯(cuò)時(shí)進(jìn)行修改；查詢收費(fèi)、欠費(fèi)情況，負(fù)責(zé)催收欠費(fèi)。
客服助理必須運(yùn)用系統(tǒng)辦理物業(yè)公司本管理辦法第三條所列費(fèi)用的所有業(yè)務(wù)，履行所有手續(xù)，并根據(jù)房屋不同
狀態(tài)在收費(fèi)系統(tǒng)的（房屋狀態(tài)）中進(jìn)行添加，打印收費(fèi)收據(jù)；每天向出納員移交物業(yè)收費(fèi)，日清日結(jié)；客服只負(fù)責(zé)收款不負(fù)責(zé)退款；對(duì)欠費(fèi)進(jìn)行催收。
2、財(cái)務(wù)部：出納員會(huì)計(jì)
出納員核對(duì)系統(tǒng)中的（房屋資源）是否與實(shí)際相符；核對(duì)客服執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否相符；每天下班前核對(duì)值班客服交接的款項(xiàng)和收費(fèi)系統(tǒng)中的收費(fèi)、移交的收款收據(jù)是否相符，收費(fèi)要做到日清日結(jié)、錢(qián)帳相符；負(fù)責(zé)保證金和押金的退付。
會(huì)計(jì)審核出納員是否嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)管理辦法，審核系統(tǒng)收費(fèi)、收據(jù)和款項(xiàng)是否相符；收取的現(xiàn)金是否及時(shí)存入銀行；審核所有收費(fèi)是否全部入賬；審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否正確；房屋信息是否正確；負(fù)責(zé)已收物業(yè)費(fèi)、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款以及代收款項(xiàng)的審核。
3、系統(tǒng)管理員
根據(jù)崗位分工合理劃分權(quán)限，做的'有分工有監(jiān)督；及時(shí)解決系統(tǒng)運(yùn)用中出現(xiàn)的問(wèn)題。
4、物業(yè)經(jīng)理
經(jīng)常查詢物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)，及時(shí)掌握物業(yè)公司收費(fèi)狀態(tài)，安排催收工作；執(zhí)行經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的收費(fèi)折扣率；監(jiān)督客戶部和財(cái)務(wù)部物業(yè)收費(fèi)操作，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。
第五條考核和處罰
物業(yè)收費(fèi)的考核由綜合部負(fù)責(zé)匯總，物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)：客服主管提請(qǐng)對(duì)客服助理考核；出納員提請(qǐng)對(duì)客服部進(jìn)行監(jiān)督考核；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)提請(qǐng)對(duì)出納員進(jìn)行考核；物業(yè)經(jīng)理對(duì)主管進(jìn)行考核。開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)部對(duì)物業(yè)收費(fèi)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)收費(fèi)過(guò)程中的違規(guī)顯現(xiàn)進(jìn)行糾正，必要是可以直接提請(qǐng)公司分管副總或總經(jīng)理對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行考核。
1、客服助理必須在《海開(kāi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)》辦理所有收費(fèi)業(yè)務(wù)，若在系統(tǒng)外辦理收費(fèi)相關(guān)人員除賠償相應(yīng)的損失外，處以客服主管和客服助理100—500元的罰款。
2、客服主管、出納員、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)要加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的正確性進(jìn)行審核。若出現(xiàn)前環(huán)節(jié)崗位收費(fèi)出錯(cuò)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，對(duì)本崗位處以20—100罰款。
3、系統(tǒng)管理未經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理授權(quán)擅自變更權(quán)限，造成損失的，存單損失的30%；處以100元—500元罰款。
4、物業(yè)經(jīng)理未經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成損失的應(yīng)賠償全部損失，并處以500元—1000元的罰款。
5、客服不及時(shí)催收欠款，沒(méi)有完成收費(fèi)任務(wù)的按照物業(yè)公司績(jī)效考核辦法進(jìn)行考核。
第六條、本辦法解釋權(quán)歸公司財(cái)務(wù)部
第七條、本辦法自分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。
物業(yè)公司管理制度9
第一部分崗位職責(zé)
公司總經(jīng)理崗位職責(zé)
1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開(kāi)源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jī)定期進(jìn)行考核。
8、調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報(bào)工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用人的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。
9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門(mén)溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)
1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。
5、調(diào)動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管理工作情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復(fù)、認(rèn)真解決。
6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟(jì)與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門(mén)順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
職能部門(mén)經(jīng)理崗位職責(zé)
1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實(shí)施本部門(mén)的各項(xiàng)工作。
2、負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的工作計(jì)劃，組織各項(xiàng)工作的開(kāi)展。
3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門(mén)員工的招聘。
4、負(fù)責(zé)制定本部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開(kāi)展員工培訓(xùn)。
5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門(mén)各項(xiàng)工作，定期對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行考核。
管理處主任崗位職責(zé)
在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。
1、建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；
2、安排和調(diào)整本部門(mén)人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的工作計(jì)劃，并組織編寫(xiě)管理報(bào)告和各種通知、公函；
3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神；
4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊(cè)》的要求抓好管理；
5、熟悉國(guó)家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作；
6、隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；
7、抓好本部門(mén)的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì)議，研究擬定下一步工作計(jì)劃；
8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹(shù)立整體思想，密切與其他部門(mén)的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；
9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。
內(nèi)勤員崗位職責(zé)
內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。
1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購(gòu)計(jì)劃，并實(shí)施采購(gòu)；
2、對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺(tái)帳；
3、協(xié)助主任組織開(kāi)展社區(qū)文化服務(wù)；
4、做好本部門(mén)員工的考勤、考核管理；
5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；
6、負(fù)責(zé)本部門(mén)各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)；
7、負(fù)責(zé)接聽(tīng)服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對(duì)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門(mén)負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；
8、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門(mén)的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄；
9、熱情接待來(lái)訪的業(yè)主及其他人士，對(duì)他們的咨詢事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋；
10、完成本部門(mén)安排的其他工作。
管理員崗位職責(zé)
在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展日常管理服務(wù)工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；
2、建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；
3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)；
4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；
5、負(fù)責(zé)對(duì)外包服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理；
6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)部門(mén)的文件撰寫(xiě)、整理工作；
2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來(lái)文；
3、負(fù)責(zé)辦理各類外來(lái)人員的出入證件；
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；
5、接待來(lái)訪的業(yè)主，對(duì)其提出的問(wèn)題及意見(jiàn)，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案；
6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；
7、向各業(yè)主發(fā)出書(shū)面繳交各項(xiàng)費(fèi)用的通知書(shū)；
8、通過(guò)各種媒介做好宣傳工作；
9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見(jiàn)征詢活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)；
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出納崗位職責(zé)
1、清點(diǎn)匯總部門(mén)交來(lái)的款項(xiàng)；
2、審核原始憑證是否完整；
3、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用；
4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；
5、填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；
6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責(zé)
�。ㄒ唬�、總則
1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門(mén)制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；
2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)；
3、負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；
4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動(dòng)車(chē)輛的管理和收費(fèi)工作；
5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費(fèi)收取工作；
6、熟悉樓宇情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；
7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄；
8、講究文明、禮貌待人，耐心說(shuō)服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
（二）、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)
保安隊(duì)長(zhǎng)在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。
1、了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車(chē)輛交通工作全面實(shí)施管理；
2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《員工手冊(cè)》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。；
3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；
4、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問(wèn)題，為下屬解決實(shí)際問(wèn)題；
5、教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；
6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。
7、完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。
�。ㄈ�、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)
保安班長(zhǎng)在保安隊(duì)長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)施工作。
1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；
2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；
3、負(fù)責(zé)填寫(xiě)《值班記錄》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況；
4、按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開(kāi)班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件。
5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；
7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。
8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。
�。ㄋ模┍０矄T崗位職責(zé)
1、門(mén)崗
�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；
�、诒３滞䥽�(yán)可敬的儀表儀容，樹(shù)立良好的精神風(fēng)貌；
�、圬�(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；
�、茇�(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的出入管理和收費(fèi)工作。
⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；
�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。
�、哓�(fù)責(zé)回答解決住戶及來(lái)訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的'問(wèn)題；
⑧對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。
2、巡邏崗
�、賴�(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；
②樹(shù)立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車(chē)輛、收費(fèi)、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；
�、凼熘救素�(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；
�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；
�、菅膊楣苍O(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；
�、藜訌�(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理，維持車(chē)輛停放秩序；
�、叻e極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。
消防員（保安員兼）崗位職責(zé)
1、切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，掌握各種滅火器的使用方法；
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺(tái)帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；
3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避；
4、發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門(mén)報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)查清起火原因；
監(jiān)控值班員崗位職責(zé)
1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過(guò)對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢。
2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修；
3、出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；
4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；
5、保持機(jī)房干凈、整潔；做好交接班工作。
維修人員崗位職責(zé)
1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)；
2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；
3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)修；
4、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無(wú)投訴；
5、工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；
6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，服務(wù)過(guò)程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可；
7、愛(ài)護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。
8、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。
9、按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購(gòu)的計(jì)劃編制。
清衛(wèi)工崗位職責(zé)
1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；
2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；
4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；
5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；
6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫(huà)、亂張貼的廣告、標(biāo)語(yǔ)等；
7、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯報(bào)；
8、對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無(wú)故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責(zé)
1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；
2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；
3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車(chē)輛、行人的現(xiàn)象；
4、對(duì)住戶說(shuō)話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；
6、花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇；
7、對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲(chóng)害，對(duì)新栽的花草樹(shù)木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；
8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹(shù)木；
9、對(duì)工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無(wú)論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度
為了實(shí)現(xiàn)“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，公司每一位員工，無(wú)論其部門(mén)分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來(lái)訪來(lái)電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門(mén)。
2、每一位員工都有責(zé)任收集來(lái)自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見(jiàn)等。
3、公司員工接聽(tīng)所有來(lái)電時(shí)，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。
4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問(wèn)，面帶微笑，不得推諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。
5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。
6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門(mén)辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。
8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。
10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。
管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。
2、上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。
3、主動(dòng)向來(lái)訪客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問(wèn)掌握適度。
4、工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不謀私。
5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。
6、對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無(wú)理言行時(shí)，做到耐心說(shuō)服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
7、真熱情處理業(yè)主來(lái)信、來(lái)訪，積極為他們排憂解難。對(duì)業(yè)主的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。
員工文明服務(wù)要求
1、熱愛(ài)本職工作：
①要樹(shù)立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛(ài)本職工作。
�、诳炭鄬W(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。
�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。
2、文明管理：
①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺(jué)，使人感到親切、和藹。
�、谡Z(yǔ)言謙遜：在接待業(yè)主過(guò)程中，語(yǔ)言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口頭語(yǔ)、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無(wú)關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。
③主動(dòng)熱情：在服務(wù)過(guò)程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。
�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。
⑤講誠(chéng)信：誠(chéng)信無(wú)欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。
員工廉潔工作制度
1、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。
3、不謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。
5、業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。
9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。
15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。
16、不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
對(duì)外服務(wù)工作管理制度
1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報(bào)到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時(shí)到公司簽到；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。
4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽(tīng)取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過(guò)核實(shí)后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開(kāi)具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。
鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度
1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級(jí)員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對(duì)建議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。
2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。
3、公司適時(shí)召集有關(guān)人員開(kāi)會(huì)講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門(mén)負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建議人。
5、獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分300元、200元、100元、50元、30元五個(gè)等級(jí)，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。
6、員工的合理化建議記錄為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。
第三部分管理處類制度
管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度
1、各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。
2、每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無(wú)紀(jì)錄視作未巡視。
3、巡視監(jiān)督要求：
�、贆z查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無(wú)其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；
�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無(wú)亂搭建、違章裝修、墻面有無(wú)亂涂、亂畫(huà)、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無(wú)亂設(shè)攤及跨門(mén)營(yíng)業(yè)）；
③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無(wú)可疑人員活動(dòng)）；
�、苄^(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹(shù)木花草有無(wú)損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車(chē)輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；
�、莼A(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無(wú)破損，室外上下管道是否滲漏，路口、欄桿是否完好）；
�、蘖粢鈨A聽(tīng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)反映。
4、在巡視過(guò)程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)重大問(wèn)題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。
管理處走（回）訪制度
為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）訪制度。
1、走（回）訪要求
�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對(duì)業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中；
�、谧撸ɑ兀┰L時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；
③走（回）訪中，對(duì)業(yè)主（住戶）的詢問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；
�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主（住戶）反映的問(wèn)題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭(zhēng)控制在1%以下。
2、走（回）訪時(shí)間及形式
�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門(mén)走（回）訪4次；
�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯�(huì)召開(kāi)的墻門(mén)組長(zhǎng)會(huì)議，廣泛征求意見(jiàn)；
�、塾嗅槍�(duì)性地對(duì)業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)；
�、芪飿I(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；
�、蓦S時(shí)熱情接待來(lái)訪，作好登記。
第四部分安全、消防、車(chē)輛管理制度
第一章安全管理制度
保安人員守則
一、著裝儀表
1、工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。
二、行為規(guī)范
1、上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書(shū)報(bào)、亂打電話和聽(tīng)收、錄音機(jī)等；
3、值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書(shū)報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；
4、巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊；
5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位；
6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開(kāi)崗位到快餐店就餐；
7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；
8、不得睡覺(jué)；
9、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問(wèn)題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；
2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；
2、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；
4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無(wú)關(guān)的物品；
5、門(mén)崗值班室不得會(huì)客。
四、罰則
1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理；
2、違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；
3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。
值班管理規(guī)定
1、保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。
2、值班人員分3個(gè)班，3個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。
3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。
4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門(mén)負(fù)責(zé)人。
�、賵�(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；
�、诩皶r(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；
�、塾鼍o急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；
�、茉诋�(dāng)班期間發(fā)生的問(wèn)題及處理經(jīng)過(guò)，在《值班記錄》做好記錄。
保安人員值班制度
1、三星級(jí)小區(qū)保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行巡邏。
2、二星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間分為三個(gè)時(shí)段，分別為：
早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00；
午間段：11：00—13：00
晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）
5：00—22：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門(mén)口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
3、一星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）
05：00—23：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門(mén)口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。
5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實(shí)行24小時(shí)不間斷巡邏。
交接班制度
為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。
3、接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班；
2、本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作；
3、保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫(xiě)《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方必須當(dāng)面說(shuō)明，如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門(mén)負(fù)責(zé)人處理；
4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班；
保安員培訓(xùn)制度
1、崗前培訓(xùn)
上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。
�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０�、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作；
�、谛氯肼毜谋０矄T須進(jìn)行3—5天時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開(kāi)始正式上崗；
2、崗位培訓(xùn)
�、俦０才嘤�(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；
�、谙琅嘤�(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部?jī)?nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的；
�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門(mén)組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書(shū)面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。
3、培訓(xùn)課程設(shè)置
�、倥嘤�(xùn)目的：通過(guò)培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍；
�、谂嘤�(xùn)項(xiàng)目：
A、應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分
公司制度與規(guī)定
部門(mén)制度與規(guī)定
保安常識(shí)
服務(wù)意識(shí)教育
禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個(gè)人修養(yǎng)
轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹
消防常識(shí)
B、崗位工作規(guī)范
崗位禮貌用語(yǔ)、工作方法與技巧
崗位工作職責(zé)與細(xì)則
轄區(qū)突發(fā)事件的處理
C、消防培訓(xùn)
D、法律常識(shí)
�、叟嘤�(xùn)要求
A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；
B、理論培訓(xùn)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄；
C、隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)化軍事要求操作；
D、拳術(shù)訓(xùn)練時(shí)，不得隨便開(kāi)玩笑，防止訓(xùn)練事故。
�、芸荚u(píng)方式
A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差；
B、軍事培訓(xùn)由教員在一個(gè)訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績(jī)分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)，具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定；
C、根據(jù)考評(píng)等級(jí)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。
警棍使用制度
為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：
1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。
2、當(dāng)班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。
3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。
4、處理一般問(wèn)題時(shí)，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來(lái)人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識(shí)或損壞，要照價(jià)賠償。
7、交接班時(shí)要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報(bào)告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
對(duì)講機(jī)使用制度
對(duì)講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)的使用功能，愛(ài)護(hù)并熟練使用對(duì)講機(jī)。
1、使用規(guī)定
�、偈褂脤�(duì)講機(jī)要本著“愛(ài)護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；
�、诔謾C(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中；
�、郯l(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告，由部門(mén)主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修；
④?chē)?yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道）；
�、輫�(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；
�、藿唤影鄷r(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。
2、對(duì)話要求
�、俸艚袑�(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請(qǐng)回話”；
�、谑战臃交卦捄�，呼方要簡(jiǎn)明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”；
�、蹖�(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語(yǔ)，嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)講粗言穢語(yǔ)、開(kāi)玩笑或談工作無(wú)關(guān)的事情；
凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。
2、值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛(ài)護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。
3、未經(jīng)上級(jí)部門(mén)主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；
4、未經(jīng)上級(jí)部門(mén)主管批準(zhǔn)，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；
5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；
6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營(yíng)造良好的工作環(huán)境；
背景音樂(lè)播放制度
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂(lè)系統(tǒng)的操作；
2、值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂(lè)系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運(yùn)作；
3、嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂(lè)；
4、非公司制定的操作人員不得擅自動(dòng)用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任；
4、保持背景音樂(lè)設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營(yíng)造良好的工作環(huán)境。
物品出入登記制度
1、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時(shí)必須進(jìn)行登記；
2、值班人員對(duì)攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤(pán)查、詢問(wèn)，屬于易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)；
3、值班人員對(duì)攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：
�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識(shí)的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行；
②對(duì)自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識(shí)的，必須核對(duì)其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；
�、蹖偻鈦�(lái)人員的必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行；
4、值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P(pán)問(wèn)，對(duì)未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。
重大事件報(bào)告制度
一、重大事件報(bào)告制度
為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報(bào)告制度。
1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶）；中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；
2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門(mén)或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理；
3、參與事件處理的部門(mén)經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)；
4、重大事件報(bào)告表由部門(mén)經(jīng)理簽名后上報(bào)，入部門(mén)經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；
5、參與事件處理的部門(mén)應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫(xiě)重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。
二、緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件處理程序
①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部；
②簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；
�、垓�(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周?chē)那闆r；
�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員；
�、輰�(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化；
⑥對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)；
�、邔�(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理；
�、鄬�(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；
�、嵯嚓P(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；
�、獗０膊拷M織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門(mén)及公司總經(jīng)理。
2、斗毆等暴力事件的處理程序
�、偬幚矶窔缺┝κ录�(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；
�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器等），入能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部指令；
�、郾０膊拷訄�(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)；
�、芏窔录形飿I(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償；
⑤如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；
�、奘录腥缬腥藛T受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；
�、呷缦右扇颂优�，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡�，隨時(shí)報(bào)告罪犯犯動(dòng)向
3、盜竊等破壞事件的處理程序
�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡(jiǎn)要說(shuō)明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安部的指令；
②保安部接報(bào)后，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；
③事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來(lái)的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；
�、苋缟婕靶淌仑�(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。
4、電梯困人的處理程序
�、僦蛋嗳藛T接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報(bào)告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過(guò)程維修部；
�、诒O(jiān)控中心通過(guò)電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；
③如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決；
�、懿块T(mén)經(jīng)理填寫(xiě)重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過(guò)。
5、停電停水的處理程序
�、俳油ㄖ飿I(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；
�、谖搭A(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；
�、郾０膊颗沙鲞m當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。
6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理
�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；
②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開(kāi)；
③立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。
第二章消防管理制度
消防安全檢查制度
為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；
2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；
3、檢查項(xiàng)目：
�、俑鞑块T(mén)（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；
②房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；
�、墼O(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問(wèn)題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書(shū)，限期整改。
消防培訓(xùn)制度
為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年不少于一次；
2、公司對(duì)新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%；
3、培訓(xùn)內(nèi)容包括：
�、賹W(xué)習(xí)消防理論知識(shí)
②熟悉使用常用滅火器材
�、坶_(kāi)展消防綜合演練
4、公司每年至少對(duì)業(yè)主開(kāi)展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：
�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定
�、谙缿�(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法
滅火器管理規(guī)定
1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；
2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；
3、員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；
4、滅火器購(gòu)回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購(gòu)入時(shí)間或充氣日期；
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。
火災(zāi)處理制度
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：
�、偌皶r(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；
�、诹⒓蠢酶浇臏缁鹌髌餍祿渚�，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；
2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：
�、賻ьI(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；
�、诹⒓粗笓]在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；
�、壑笓]火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散；
3、當(dāng)撲救無(wú)效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：
�、賹缁鹑藛T撤離至安全距離內(nèi)；
�、诹⒓聪蛏霞�(jí)匯報(bào)；
③情況如本部門(mén)或本公司無(wú)法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門(mén)。
第三章車(chē)輛管理制度
停車(chē)管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車(chē)輛，以及2噸位以上的貨車(chē)，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。
2、非小區(qū)住戶的車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門(mén)衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問(wèn)清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)。
3、管理人員對(duì)在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號(hào)、不按指定位置停放的車(chē)輛要及時(shí)糾正。
4、提高責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車(chē)輛要進(jìn)行盤(pán)查，防止車(chē)輛的丟失、損壞。對(duì)損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車(chē)輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對(duì)沖闖大門(mén)的要記下車(chē)牌號(hào)碼，記清去向，及時(shí)報(bào)告上級(jí)。
5、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入、停放規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得舞弊，不得利用工作之便與車(chē)主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。
小區(qū)車(chē)輛停放、出入管理規(guī)定
為加強(qiáng)對(duì)出入、停放本小區(qū)車(chē)輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，特對(duì)出入、停放本小區(qū)的車(chē)輛作如下規(guī)定：
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車(chē)輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。2噸以上的卡車(chē)一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。
2、本小區(qū)有車(chē)輛的住戶，應(yīng)向本公司申請(qǐng)辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門(mén)，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費(fèi)、停車(chē)費(fèi)。
3、本小區(qū)住戶車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)后，有車(chē)庫(kù)的住戶必須將車(chē)停放在車(chē)庫(kù)內(nèi)，無(wú)車(chē)庫(kù)住戶必須將車(chē)停放在指定停車(chē)位置，嚴(yán)禁亂停亂放。
4、非本小區(qū)住戶的車(chē)輛，進(jìn)入大門(mén)時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門(mén)衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門(mén)。出小區(qū)時(shí)收回IC卡，并按停車(chē)時(shí)間收取停車(chē)費(fèi)。遺失、損壞IC卡，照價(jià)賠償（每卡30元）。
5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車(chē)，卸完貨物后應(yīng)及時(shí)離開(kāi)小區(qū)，因故不能離開(kāi)的，應(yīng)將車(chē)停放在指定停車(chē)位置。
6、進(jìn)出、停放車(chē)輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車(chē)輛應(yīng)減速行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，不得鳴號(hào)。如車(chē)輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價(jià)賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。
7、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告。不得利用工作之便與車(chē)主拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。
8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國(guó)交通管理?xiàng)l例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門(mén)處理。
車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)鄞價(jià)（20xx）93號(hào)文件，對(duì)停放車(chē)輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定：
1、本小區(qū)有車(chē)庫(kù)的住戶的車(chē)輛，每輛收取IC卡工本費(fèi)、管理費(fèi)80元/年，每年辦理一次，不收取停車(chē)費(fèi)。
2、本小區(qū)無(wú)車(chē)庫(kù)的住戶的車(chē)輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。
3、臨時(shí)出入本小區(qū)的車(chē)輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)；1小時(shí)以上至4小時(shí)內(nèi)，每輛（次）2元；四小時(shí)以上，每四小時(shí)加收2元。每天（連續(xù)時(shí)間24小時(shí)）收費(fèi)超過(guò)每輛10元的，按10元收取。
收費(fèi)人員管理制度
1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問(wèn)題，樹(shù)立公司的良好形象。
2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費(fèi)系統(tǒng)的操作。
3、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車(chē)輛出入登記，尤其對(duì)臨時(shí)出入本小區(qū)的車(chē)輛要嚴(yán)格進(jìn)行對(duì)比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價(jià)賠償；如遇車(chē)輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。
4、堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開(kāi)具發(fā)票，不得徇私，不得利用工作之便與車(chē)主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。
5、愛(ài)護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。
6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)，維持好車(chē)輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對(duì)此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費(fèi)管理員處理。
7、認(rèn)真交接班，如實(shí)做好各項(xiàng)登記。
8、維持收費(fèi)崗?fù)ち己弥刃�，保持收費(fèi)崗?fù)ぜ俺鋈胲?chē)道的衛(wèi)生整潔。
出口人工抬閘管理制度
1、當(dāng)車(chē)主持月租卡、貴賓卡不能自動(dòng)抬閘時(shí)，收費(fèi)員應(yīng)檢查該卡資料與其車(chē)輛牌號(hào)是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時(shí)租卡不能讀取數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。
2、其他特殊情況需要進(jìn)行人工抬閘時(shí)，須經(jīng)當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人同意后方可人工抬閘放行。
3、出小區(qū)的車(chē)輛無(wú)卡時(shí)應(yīng)詳細(xì)詢問(wèn)原因，如確屬丟失停車(chē)卡的，應(yīng)出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車(chē)輛丟失。
3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。
4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車(chē)輛丟失等事故，將追究當(dāng)事人相關(guān)責(zé)任。
月租卡管理規(guī)定
1、月租卡為月租車(chē)輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補(bǔ)辦，并由原持有人交納制作工本費(fèi)。
2、月租卡僅限本車(chē)使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車(chē)號(hào)與登記在冊(cè)的月租車(chē)輛牌號(hào)不符的，公司有權(quán)將IC卡收回，借用IC卡者須按停車(chē)時(shí)長(zhǎng)交納停車(chē)費(fèi)，該月租卡持有者須到管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦，并交納制作工本費(fèi)。
3、月租卡用戶應(yīng)在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車(chē)費(fèi)，交回月租卡，發(fā)給臨時(shí)通行卡，月租卡續(xù)費(fèi)發(fā)放時(shí)收回臨時(shí)通行卡。逾期未交，按臨時(shí)停車(chē)收取停車(chē)費(fèi)。
4、月租卡在車(chē)輛在出入小區(qū)時(shí)應(yīng)隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車(chē)輛應(yīng)提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場(chǎng)時(shí)，應(yīng)在入場(chǎng)前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費(fèi)人員的指揮，不得阻塞車(chē)道。
車(chē)輛免費(fèi)制度
1、本公司的車(chē)輛可免費(fèi)，但駕駛員必須在《車(chē)輛免費(fèi)登記表》簽名，以備財(cái)務(wù)部查核。
2、軍警車(chē)輛除執(zhí)行公務(wù)時(shí)免費(fèi)外，其他一律不得免費(fèi)。
3、如遇特殊情況需免費(fèi)的，必須經(jīng)管理處主任以上級(jí)別人員批準(zhǔn)后方可免費(fèi)，并做好相關(guān)登記。
收費(fèi)人員交接班制度
1、交接班時(shí)，交班人員應(yīng)按照《收費(fèi)人員交接班登記表》如實(shí)填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對(duì)無(wú)誤后在接班人一欄簽名確認(rèn)。
2、接班人接班時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清發(fā)票號(hào)碼、收費(fèi)金額、時(shí)租卡數(shù)量、設(shè)備運(yùn)行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，由接班人負(fù)責(zé)。
收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度
1、每周五為收費(fèi)管理員收取停車(chē)費(fèi)時(shí)間。
2、財(cái)務(wù)部指定專人負(fù)責(zé)核算收費(fèi)員收費(fèi)情況。
特殊事件制度
1、停電處理制度
①如遇停電，收費(fèi)員應(yīng)立即關(guān)閉入口，打開(kāi)出口，設(shè)立相關(guān)警示并做好解釋工作。
�、谕ｋ娖陂g，收費(fèi)員應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行人工登記，填寫(xiě)《車(chē)輛出入登記表》，按照時(shí)長(zhǎng)收取停車(chē)費(fèi)，做好停電前所發(fā)放的時(shí)租卡的回收工作，免收停車(chē)費(fèi)，該時(shí)租卡另行放置，由收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理。
�、弁ｋ娖陂g應(yīng)嚴(yán)防時(shí)租卡流失，如時(shí)租卡丟失，其損失按照30元張由全體收費(fèi)人員共同均攤。
④電力供應(yīng)后，應(yīng)立即恢復(fù)停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)的正常使用，對(duì)在停電期間進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛根據(jù)《車(chē)輛出入登記表》按照停車(chē)時(shí)長(zhǎng)收取停車(chē)費(fèi)，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。
�、萃ｋ娖陂g如遇交接班，交班人應(yīng)向接班人做好相關(guān)交接。
2、設(shè)備故障
�、偃鐚僮陨矶虝r(shí)間能夠排除的，應(yīng)向受阻車(chē)輛做好解釋工作，請(qǐng)其稍候，迅速恢復(fù)設(shè)備正常使用狀態(tài)。
�、谌鐚僮陨頍o(wú)法排除或短時(shí)間無(wú)法排除的，應(yīng)立即通知收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理，同時(shí)執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車(chē)輛出入。
3、盜竊等破壞事件
�、倭⒓聪蚬芾硖庁�(fù)責(zé)人或保安部報(bào)告，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)情況（地點(diǎn)、人員數(shù)量、人員財(cái)產(chǎn)損失等）。
�、诒３掷潇o，如能處理可將有關(guān)人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及時(shí)處理，應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等候上級(jí)處理。
�、郾Ｗo(hù)現(xiàn)場(chǎng)不受破壞，以待有關(guān)單位取證。
4、拒不交費(fèi)或失卡、卡損壞車(chē)輛
�、倌托南蚱浣忉層嘘P(guān)文件和公司規(guī)定。
�、谌缙湫U不講理，應(yīng)通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理。
�、圩龊闷陂g車(chē)道的疏通工作。
5、車(chē)道堵塞
�、僭诓贿`背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車(chē)道。
�、谌缬觥皢�(wèn)題車(chē)輛”應(yīng)將車(chē)輛安排到不堵塞車(chē)道的地方再進(jìn)行處理。
6、軍警車(chē)輛不按規(guī)定停放或不交停車(chē)費(fèi)
�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。
�、谌珉y以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。
�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。
�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過(guò)激的語(yǔ)言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
第五部分工程維修類制度
工程維修管理制度
1、工程部門(mén)人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問(wèn)題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。
2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。
3、每一維修工程，工程部門(mén)應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無(wú)故拖延。
4、工程部門(mén)在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。
5、每逢中大雨以上，工程部門(mén)人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。
6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。
7、住戶的房屋裝修工作，工程部門(mén)要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。
8、工程部門(mén)應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。
維修材料管理制度
1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過(guò)程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。
2、采購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采購(gòu)的材料必須合乎維修使用的要求。
3、倉(cāng)庫(kù)材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。
4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。
5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫(kù)。
6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣(mài)材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。
7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過(guò)的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。
8、當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。
上門(mén)維修服務(wù)的規(guī)范要求
1、敲門(mén)
有門(mén)鈴時(shí)，輕按門(mén)鈴，按鈴時(shí)間不要過(guò)長(zhǎng)，無(wú)人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒(méi)有門(mén)鈴時(shí)，則輕叩門(mén)三響，無(wú)人應(yīng)答再次叩門(mén)，叩門(mén)節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無(wú)人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫(xiě)留言條塞入用戶門(mén)內(nèi)。
2、介紹
主人聞聲開(kāi)門(mén)或在門(mén)內(nèi)詢問(wèn)時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員XX，前來(lái)為您服務(wù)。”
3、進(jìn)門(mén)
如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門(mén)外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門(mén)可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。
4、維修
維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。
5、整理
修理完畢，做到工完場(chǎng)清。
6、收費(fèi)
按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
7、填單
如實(shí)填寫(xiě)《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。
8、辭別
向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開(kāi)地面一定距離，止門(mén)口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說(shuō)：“今后有問(wèn)題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見(jiàn)�！�
9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。
有償服務(wù)收費(fèi)制度
1、公司開(kāi)展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。
2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。
3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開(kāi)”自覺(jué)接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。
4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開(kāi)具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢(qián)不開(kāi)票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。
5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開(kāi)發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。
6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。
7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。
8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。
維修回訪工作制度
1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。
2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。
3、回訪內(nèi)容
①實(shí)地查看維修項(xiàng)目；
�、谙蛟诰S修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；
�、壅髟兏倪M(jìn)意見(jiàn)；
�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；
�、菡�(qǐng)被回訪人簽名。
4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知維修人員進(jìn)行整改。
第六部分清衛(wèi)、綠化類制度
清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則
1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無(wú)污垢、雜物、積水。
2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無(wú)雜物、積灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無(wú)異味。
4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；
5、墻門(mén)及車(chē)棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無(wú)垃圾、積灰、堆放雜物。
6、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無(wú)污垢、無(wú)雜物、無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)明顯沙石。
7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無(wú)污漬、積灰、雜物、無(wú)嚴(yán)重臭味，地面無(wú)積水。
8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無(wú)明顯果殼紙屑、大片樹(shù)葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。
9、噴水池、水（魚(yú)）池每天至少清理一次，確保水面無(wú)漂浮物、蟲(chóng)子，無(wú)明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。
10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無(wú)雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。
11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無(wú)積灰、污漬、亂張貼。
12、電子防盜門(mén)、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無(wú)污漬、無(wú)明顯積灰、無(wú)亂張貼。
13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽(yáng)臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每?jī)蓚�(gè)月清刷一次），確保無(wú)蜘蛛網(wǎng)、積灰。
14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無(wú)積灰、污漬、亂張貼。
15、公共通道、樓道燈具、開(kāi)關(guān)每月清抹一次，確保無(wú)積塵、透明度好。
16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無(wú)積灰、亂張貼。
17、雕飾每月清潔一次，確保無(wú)污漬、明顯積灰、亂張貼；
18、雨蓬、落水溝每?jī)蓚�(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無(wú)雜物、垃圾、污垢、排水暢通。
19、消殺工作：
�。�1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：
A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；
B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；
C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；
（2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：
A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；
B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩；
C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。
（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。
病蟲(chóng)害防治規(guī)范
1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲(chóng)活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：
A、年度及季度的病蟲(chóng)害預(yù)防計(jì)劃；
B、病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；
C、病蟲(chóng)害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。
2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。
3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲(chóng)類和病原菌。
4、對(duì)園林植物病蟲(chóng)害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲(chóng)來(lái)源，選用抗蟲(chóng)性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；
5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說(shuō)明書(shū)規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲(chóng)未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。
6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無(wú)效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治登記表》，并上交檔案科管理。
7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲(chóng)害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治檢查表》。
花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范
1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。
2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。
3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲(chóng)、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲(chóng)，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒(méi)有特別病蟲(chóng)害時(shí)，花壇要求每周?chē)娨淮嗡帯?/p>
4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。
5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過(guò)最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過(guò)1/2時(shí)要求全部更換。
6、應(yīng)做好愛(ài)花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。
草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范
1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。
2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。
3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。
4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。
5、視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。
6、通過(guò)人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲(chóng)，使整塊草坪沒(méi)有明顯的雜草。
7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。
8、草坪上嚴(yán)禁車(chē)輛停放和嬉戲打鬧。
9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。
喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范
1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹(shù)冠適當(dāng)?shù)恼我员３中螤�，�?duì)造型樹(shù)應(yīng)每?jī)蓚�(gè)月修剪一次外形以保持外形。
2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹(shù)冠豐滿、枝型美觀。
3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。
4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲(chóng)劑（對(duì)突發(fā)性病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹(shù)木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周?chē)藛T安全。
5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹(shù)枝又影響小區(qū)的容貌。
②如遇“問(wèn)題車(chē)輛”應(yīng)將車(chē)輛安排到不堵塞車(chē)道的地方再進(jìn)行處理。
6、軍警車(chē)輛不按規(guī)定停放或不交停車(chē)費(fèi)
�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。
②如難以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。
③盡力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。
�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過(guò)激的語(yǔ)言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
第五部分工程維修類制度
工程維修管理制度
1、工程部門(mén)人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問(wèn)題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。
2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。
3、每一維修工程，工程部門(mén)應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無(wú)故拖延。
4、工程部門(mén)在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。
5、每逢中大雨以上，工程部門(mén)人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。
6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。
7、住戶的房屋裝修工作，工程部門(mén)要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。
8、工程部門(mén)應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。
維修材料管理制度
1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過(guò)程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。
2、采購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采購(gòu)的材料必須合乎維修使用的要求。
3、倉(cāng)庫(kù)材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。
4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。
5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫(kù)。
6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣(mài)材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。
7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過(guò)的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。
8、當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。
上門(mén)維修服務(wù)的規(guī)范要求
1、敲門(mén)
有門(mén)鈴時(shí)，輕按門(mén)鈴，按鈴時(shí)間不要過(guò)長(zhǎng)，無(wú)人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒(méi)有門(mén)鈴時(shí)，則輕叩門(mén)三響，無(wú)人應(yīng)答再次叩門(mén)，叩門(mén)節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無(wú)人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫(xiě)留言條塞入用戶門(mén)內(nèi)。
2、介紹
主人聞聲開(kāi)門(mén)或在門(mén)內(nèi)詢問(wèn)時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來(lái)為您服務(wù)�！�
3、進(jìn)門(mén)
如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門(mén)外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門(mén)可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。
4、維修
維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。
5、整理
修理完畢，做到工完場(chǎng)清。
6、收費(fèi)
按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
7、填單
如實(shí)填寫(xiě)《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。
8、辭別
向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開(kāi)地面一定距離，止門(mén)口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說(shuō)：“今后有問(wèn)題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見(jiàn)�！�
9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。
有償服務(wù)收費(fèi)制度
1、公司開(kāi)展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。
2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。
3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開(kāi)”自覺(jué)接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。
4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開(kāi)具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢(qián)不開(kāi)票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。
5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開(kāi)發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。
6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。
7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。
8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。
維修回訪工作制度
1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。
2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。
3、回訪內(nèi)容
�、賹�(shí)地查看維修項(xiàng)目；
�、谙蛟诰S修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；
�、壅髟兏倪M(jìn)意見(jiàn)；
�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；
�、菡�(qǐng)被回訪人簽名。
4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知維修人員進(jìn)行整改。
第六部分清衛(wèi)、綠化類制度
清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則
1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無(wú)污垢、雜物、積水。
2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無(wú)雜物、積灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無(wú)異味。
4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；
5、墻門(mén)及車(chē)棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無(wú)垃圾、積灰、堆放雜物。
6、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無(wú)污垢、無(wú)雜物、無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)明顯沙石。
7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無(wú)污漬、積灰、雜物、無(wú)嚴(yán)重臭味，地面無(wú)積水。
8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無(wú)明顯果殼紙屑、大片樹(shù)葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。
9、噴水池、水（魚(yú)）池每天至少清理一次，確保水面無(wú)漂浮物、蟲(chóng)子，無(wú)明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。
10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無(wú)雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。
11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無(wú)積灰、污漬、亂張貼。
12、電子防盜門(mén)、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無(wú)污漬、無(wú)明顯積灰、無(wú)亂張貼。
13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽(yáng)臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每?jī)蓚�(gè)月清刷一次），確保無(wú)蜘蛛網(wǎng)、積灰。
14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無(wú)積灰、污漬、亂張貼。
15、公共通道、樓道燈具、開(kāi)關(guān)每月清抹一次，確保無(wú)積塵、透明度好。
16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無(wú)積灰、亂張貼。
17、雕飾每月清潔一次，確保無(wú)污漬、明顯積灰、亂張貼；
18、雨蓬、落水溝每?jī)蓚�(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無(wú)雜物、垃圾、污垢、排水暢通。
19、消殺工作：
�。�1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：
A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；
B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；
C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；
�。�2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：
A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；
B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩；
C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。
�。�3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。
病蟲(chóng)害防治規(guī)范
1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲(chóng)活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：
A、年度及季度的病蟲(chóng)害預(yù)防計(jì)劃；
B、病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；
C、病蟲(chóng)害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。
2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。
3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲(chóng)類和病原菌。
4、對(duì)園林植物病蟲(chóng)害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲(chóng)來(lái)源，選用抗蟲(chóng)性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；
5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說(shuō)明書(shū)規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲(chóng)未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。
6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無(wú)效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治登記表》，并上交檔案科管理。
7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲(chóng)害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治檢查表》。
花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范
1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。
2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。
3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲(chóng)、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲(chóng)，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒(méi)有特別病蟲(chóng)害時(shí)，花壇要求每周?chē)娨淮嗡帯?/p>
4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。
5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過(guò)最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過(guò)1/2時(shí)要求全部更換。
6、應(yīng)做好愛(ài)花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。
草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范
1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。
2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。
3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。
4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。
5、視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。
6、通過(guò)人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲(chóng)，使整塊草坪沒(méi)有明顯的雜草。
7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。
8、草坪上嚴(yán)禁車(chē)輛停放和嬉戲打鬧。
9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。
喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范
1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹(shù)冠適當(dāng)?shù)恼我员３中螤�，�?duì)造型樹(shù)應(yīng)每?jī)蓚�(gè)月修剪一次外形以保持外形。
2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹(shù)冠豐滿、枝型美觀。
3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。
4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲(chóng)劑（對(duì)突發(fā)性病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹(shù)木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周?chē)藛T安全。
5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹(shù)枝又影響小區(qū)的容貌。
物業(yè)公司管理制度10
第一章 保潔主管職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
保潔主管在服務(wù)中心主管領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施住宅區(qū)的保潔工作，美化、凈化居住環(huán)境。其職責(zé)如下：
一、保潔工作的現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題，并定期向服務(wù)中心主管匯報(bào)。
二、嚴(yán)格按保潔管理作業(yè)程序和保潔標(biāo)準(zhǔn)及檢查考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行工作檢查制度，包括：自查、互查、主管檢查、抽查、服務(wù)中心定期檢查等檢查制度，考核結(jié)果切實(shí)與員工工資掛鉤。
三、合理配置住宅區(qū)內(nèi)保潔和清掃工具的數(shù)量，合理配備保潔人員，確保住宅區(qū)內(nèi)不留衛(wèi)生死角。
四、堅(jiān)持每天巡視住宅區(qū)2次，有效制止各種違章現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)保潔工作。
五、經(jīng)常檢查商場(chǎng)、店鋪，落實(shí)“門(mén)前三包”責(zé)任，嚴(yán)禁擺攤設(shè)點(diǎn)，占道經(jīng)營(yíng)。
六、負(fù)責(zé)保潔內(nèi)務(wù)管理工作的安排和實(shí)施，每月組織召開(kāi)保潔情況分析會(huì)，總結(jié)一周保潔工作。
七、負(fù)責(zé)保潔員的崗位技能培訓(xùn)工作。
八、負(fù)責(zé)業(yè)主家庭鐘點(diǎn)服務(wù)的安排及落實(shí)工作，確保服務(wù)質(zhì)量。
九、帶領(lǐng)保潔各班完成服務(wù)中心安排的臨時(shí)任務(wù)。更多精彩內(nèi)容請(qǐng)登錄物業(yè)管理精英網(wǎng)
第二章 保潔組長(zhǎng)職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
保潔組長(zhǎng)在保潔主管領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施住宅區(qū)保潔工作，美化、凈化居住環(huán)境。具體崗位職責(zé)如下：
一、熟悉住宅區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車(chē)行道、人行道分布及面積，綠化地分布及面積。
二、堅(jiān)持高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)制定車(chē)行道、人行道、樓梯走動(dòng)道、商場(chǎng)、大堂等具體作業(yè)程序和保潔標(biāo)準(zhǔn)，檢查考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施，經(jīng)保潔主管批準(zhǔn)后組織并實(shí)施。
三、合理配置住宅區(qū)內(nèi)垃圾桶數(shù)量、分布地點(diǎn)，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車(chē)，清掃工具數(shù)量及保管場(chǎng)所，合理配備保潔人員，住宅區(qū)內(nèi)不留衛(wèi)生死角。
四、住宅區(qū)保潔工作實(shí)行“劃片分區(qū)包干”作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃定清楚、責(zé)任明確、檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲對(duì)象明確。
五、嚴(yán)格本部門(mén)考勤制度。對(duì)保潔員，每天定時(shí)集中講評(píng)，對(duì)全年出全勤，無(wú)遲到早退員工，報(bào)請(qǐng)服務(wù)中心主管給予獎(jiǎng)勵(lì)。安排好員工節(jié)日期間的探親活動(dòng)，確保住宅區(qū)內(nèi)保潔工作有條不紊。
六、堅(jiān)持每天巡視住宅區(qū)2次，有效制止住宅區(qū)亂貼字畫(huà)、廣告，外墻亂寫(xiě)亂畫(huà)，亂倒（拋）垃圾，隨地吐痰等不良現(xiàn)象；培養(yǎng)業(yè)主愛(ài)護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生的自覺(jué)行為，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)保潔工作。
七、經(jīng)常檢查商場(chǎng)、店鋪，落實(shí)門(mén)前“三包”責(zé)任，嚴(yán)禁隨地?cái)[攤設(shè)點(diǎn)，占道經(jīng)營(yíng)。
八、嚴(yán)格執(zhí)行保潔工作檢查制度，實(shí)行自檢、互檢、組長(zhǎng)檢查、主任抽查，服務(wù)中心定期大檢查五級(jí)檢查制度，檢查、考核結(jié)果切實(shí)與員工收入掛鉤。堅(jiān)持把責(zé)任區(qū)域、責(zé)任人、考核評(píng)分定期公開(kāi)，廣泛接受業(yè)主監(jiān)督。
九、定期組織員工學(xué)習(xí)，關(guān)心員工文化生活，倡導(dǎo)在平凡崗位上，干出不平凡事跡。
十、完成服務(wù)中心主管交辦的其他任務(wù)。
第三章 保潔員職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
保潔員職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)如下：
一、守崗位，按時(shí)上下班。上班佩戴工作卡，做到服裝整潔、干凈。
二、熟悉各自分工所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)
的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)衛(wèi)生全面負(fù)責(zé)。
三、每日 和 分2次清運(yùn)垃圾到中轉(zhuǎn)站。
四、每日負(fù)責(zé)清掃公共走廊、樓梯、電梯、停車(chē)場(chǎng)、綠地、公共設(shè)施周邊環(huán)境等1次。每周清潔樓道扶手2次，清潔公共場(chǎng)所門(mén)窗1次，并保持區(qū)內(nèi)公共面積無(wú)紙屑、煙頭、污垢等，保持清潔衛(wèi)生。
五、每日巡視各責(zé)任范圍的清潔衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，并做好工作記錄。
六、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。
七、處理與清潔衛(wèi)生相關(guān)的其他事宜。
第四章 清潔工職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
清潔工職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)如下：
一、清潔工必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯等共用地方。
二、勸喻各業(yè)主勿將垃圾桶或袋置于走廊、樓梯等公用地方，請(qǐng)將其放入通往樓梯門(mén)旁的垃圾桶內(nèi)，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。
三、如發(fā)現(xiàn)有雜物置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻業(yè)主自行搬往附近的垃圾收集站。如無(wú)法找到業(yè)主，清潔工除自行清理外，還應(yīng)將情況登記在服務(wù)中心記事本內(nèi)，向上級(jí)報(bào)告。
四、如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井等公用地方積污水，應(yīng)立即清理。難以清理的地方，可暫時(shí)淋上油渣，防止蚊蟲(chóng)繁殖，再研究處理辦法。
五、如發(fā)現(xiàn)本樓宇的污水渠和沙井等堵塞或破爛，應(yīng)迅速安排修理。
六、勸喻業(yè)主淋花時(shí)要特別小心，不要將水淋到陽(yáng)臺(tái)外，以免影響下層和下面行人。
七、如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸業(yè)主從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生，并根據(jù)城管條例，對(duì)影響市容者報(bào)行政執(zhí)法機(jī)關(guān)處理。
八、如有需要，通告或口頭勸業(yè)主切勿拋垃圾出窗外，也不得將可引致淤塞的雜物投入廁盆和污水渠內(nèi)。
九、若上層業(yè)主的水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層業(yè)主修理；如無(wú)結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)示上級(jí)處理。
十、如有不顧公共衛(wèi)生的業(yè)主，經(jīng)多次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門(mén)。
第五章 樓內(nèi)外保潔員職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
樓內(nèi)外保潔員職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)：
一、每天對(duì)樓內(nèi)外清掃，樓道內(nèi)、停車(chē)場(chǎng)、綠化帶等，保持干凈，定時(shí)清運(yùn)樓內(nèi)垃圾。
二、每日需對(duì)樓內(nèi)信箱、標(biāo)牌、墻面等公用部分進(jìn)行保潔工作。
三、每日需對(duì)樓內(nèi)消防箱、防盜門(mén)、天臺(tái)等公用通道的外露管理進(jìn)行保潔工作。
四、每月需對(duì)走道燈罩進(jìn)行清潔工作，以保持干凈整潔。
五、每次使用完保潔工具，器具應(yīng)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)保潔工具。
六、定期對(duì)樓內(nèi)外蚊蟲(chóng)、鼠害進(jìn)行消殺，確保無(wú)“四害”。
七、對(duì)樓內(nèi)外來(lái)訪人員的可疑情況，及時(shí)與保安員聯(lián)系。
八、每月需對(duì)豎井、井道、溝渠全面清洗一次，定期進(jìn)行消殺。
九、完成保潔組長(zhǎng)交辦的其他工作。
第六章 綠化主管職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
綠化主管在服務(wù)中心主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)園藝、綠化工作負(fù)全面的責(zé)任，其職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)如下：
一、協(xié)助做好綠化員工的招聘。綠化工人選堅(jiān)持以有“豐富的園藝經(jīng)驗(yàn)”為主，對(duì)綠化布局規(guī)劃有一定的審美水平，知識(shí)文化
、思想品德好和身體健康等為標(biāo)準(zhǔn)，不徇私情，擇優(yōu)錄用。
二、負(fù)責(zé)員工的上崗培訓(xùn)工作，組織員工學(xué)習(xí)管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制和探討園林藝術(shù)知識(shí)，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。
三、負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，把工作具體落實(shí)到個(gè)人；負(fù)責(zé)員工平衡調(diào)配；定期組織修枝、除雜草，對(duì)大棵樹(shù)木的造型等。
四、負(fù)責(zé)員工的出勤考核和協(xié)助服務(wù)中心主管每月進(jìn)行一次考核，認(rèn)真抽查每個(gè)員工負(fù)責(zé)的片區(qū)，公平公正地評(píng)價(jià)每一個(gè)員工的工作情況，若故意隱藏事實(shí)，將被視為失職。
五、每日巡視住宅區(qū)，檢查樹(shù)木花草的養(yǎng)護(hù)，澆水、施肥、殺蟲(chóng)、修剪等工作，并做好詳細(xì)記錄，以此作為每月崗位考核的依據(jù)之一。
六、檢查員工宿舍的清潔衛(wèi)生，督促員工搞好個(gè)人衛(wèi)生，著裝整潔，使綠化隊(duì)在住宅區(qū)保持良好的形象。
七、定期回訪業(yè)主，幫業(yè)主美化居室，提供栽培花草樹(shù)木的技術(shù)、知識(shí)等方面的咨詢，并征求業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化的建議，詳細(xì)做好記錄，有好的建議爭(zhēng)取付諸實(shí)施。
八、負(fù)責(zé)政治思想教育，對(duì)工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心細(xì)致地做好思想工作；屢教不改者，書(shū)面提出處理意見(jiàn)報(bào)主任處理。
九、定期組織員工參加服務(wù)中心的消防訓(xùn)練，幫助每個(gè)員工能達(dá)標(biāo)。
十、完成服務(wù)中心主管交代的其他任務(wù)。
第七章 綠化班長(zhǎng)職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
綠化班長(zhǎng)在綠化主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面統(tǒng)籌管理，為業(yè)主創(chuàng)造財(cái)富、保持怡人的綠化環(huán)境。
一、熟悉小區(qū)綠化概況，充分利用綠化地面積，保持綠地率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化完好率達(dá)到99%以上。因地制宜，合理布置花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。
二、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法，園林器具的使用方法。
三、對(duì)花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種，科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理方法等，方便居民欣賞。
四、巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。
五、借鑒他人先進(jìn)的管理方法，收集業(yè)主對(duì)綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實(shí)際情況，制定管養(yǎng)計(jì)劃、辦法，確保綠化管養(yǎng)工作的正常運(yùn)行。
六、關(guān)心綠化員工的生活，多交流思想，多渠道增進(jìn)綠化工的知識(shí)和素質(zhì)。
七、廣開(kāi)門(mén)路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)小區(qū)“愛(ài)綠化，護(hù)綠化”的文化環(huán)境。
八、與服務(wù)中心其他部門(mén)精誠(chéng)合作，搞好單位的各項(xiàng)活動(dòng)。
九、完成主管交辦的其他工作。
第八章 綠化工職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
綠化工職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)如下：
一、熟悉住宅區(qū)的綠化面積和布局、懂得立體綠化基本知識(shí)與技能，熟悉花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，充分利用發(fā)展地面積，合理不止花草樹(shù)木的品種和數(shù)量。
二、對(duì)花草樹(shù)木定期進(jìn)行培土、施肥、除雜草和病蟲(chóng)害，并修剪枝葉、淋水等，大棵灌木，要給生動(dòng)活潑的造型，豐富小區(qū)綠化內(nèi)容。裝修垃圾自清自運(yùn)。
三、懂得花草樹(shù)木的名稱，特性和培植方法，并對(duì)較為名貴、稀有或數(shù)量配套的品種在適當(dāng)?shù)?地方公告其名稱，種植季節(jié)，生長(zhǎng)特征、管理辦法等，供居民欣賞。
四、保持綠化清潔，保證不留雜草，雜物，不缺水，不死苗，不被
偷盜，花草生長(zhǎng)茂盛。
五、每月定期檢查綠化草坪完好情況，花草樹(shù)木生長(zhǎng)情況，并做好詳細(xì)記錄。
六、當(dāng)暴風(fēng)雨、臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前，提前做好花草樹(shù)木穩(wěn)固工作，采取相應(yīng)的保護(hù)措施，防止造成大損失。
七、檢查巡視小區(qū)綠化地，嚴(yán)禁在草地上踐踏，倒垃圾或用樹(shù)干晾衣服等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按服務(wù)中心規(guī)章制度的有關(guān)規(guī)定處罰。
八、維護(hù)綠化水泵、電機(jī)、噴淋設(shè)備和其他器材等。
九、向業(yè)主提供市內(nèi)綠化服務(wù)，應(yīng)遵守下列要求：
1、在業(yè)主預(yù)約的時(shí)間內(nèi)，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)業(yè)主的家中。
2、上門(mén)服務(wù)時(shí)帶上工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。
3、按服務(wù)中心規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并上繳服務(wù)中心，不得私自侵吞。違者按公司規(guī)定處罰。
4、不得向業(yè)主索要小費(fèi)或好處，或是收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)，或多收、少收，不收費(fèi)，違者按公司有關(guān)規(guī)定處罰。
5、不得在業(yè)主家亂翻東西或有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理。
十、完成班長(zhǎng)交代的其他任務(wù)。
第九章 園藝工職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
園藝工在綠化主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)花圃的管理工作，其職責(zé)如下：
一、負(fù)責(zé)小區(qū)花圃的花草培植工作，根據(jù)住宅區(qū)的土壤水質(zhì)狀況和業(yè)主對(duì)花草的需求，培植不同品種的室內(nèi)外花草等。
二、根據(jù)花草的不同生長(zhǎng)特性，制定工作安排程序，時(shí)機(jī)上安排合理，并給每個(gè)品種都插牌公告其名稱、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、管理辦法等。
三、花圃內(nèi)培養(yǎng)的花草，應(yīng)一一登記成冊(cè)，明碼實(shí)價(jià)，并對(duì)住宅區(qū)業(yè)主保持優(yōu)惠，優(yōu)先的服務(wù)。
四、花圃內(nèi)外保持環(huán)境清潔，無(wú)枯葉、大小花盆對(duì)方整齊，盆栽花草品種分類集中管理辦法等。
五、根據(jù)培養(yǎng)花草的生長(zhǎng)特性進(jìn)行澆水、松土、剪葉、除蟲(chóng)等，若不遵循花草的生態(tài)規(guī)律，不定期澆水，松土，修枝等導(dǎo)致花草枯死者，一切經(jīng)濟(jì)損失自負(fù)。
六、向業(yè)主提供室內(nèi)綠化免費(fèi)咨詢服務(wù)，并回訪花圃定期聯(lián)系的業(yè)主，幫助指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行正確的培植和介紹有關(guān)基本知識(shí)。
七、當(dāng)暴風(fēng)雨、臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前，提前做好花草樹(shù)木的防風(fēng)加固工作，檢查苗圃的溝渠是否堵塞，苗圃的木稝結(jié)構(gòu)是否牢固，防止造成大的損失。
八、按服務(wù)中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，不得拿苗圃的花草私自送人或向業(yè)主索要好處，或收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)，或多收、少收等，違者所按花草的價(jià)值或收取額的4倍處罰，并立即辭退。
九、協(xié)助綠化主管辦好綠化員工的上崗培訓(xùn)，傳授園林知識(shí)，指導(dǎo)栽培、種植技術(shù)。
十、完成服務(wù)中心主管和園藝工程師交代的其他任務(wù)。
物業(yè)公司管理制度11
一、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負(fù)責(zé)的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達(dá)到無(wú)異味，蹲盤(pán)、小便池?zé)o垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無(wú)灰塵、天花板無(wú)蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場(chǎng)、內(nèi)廣場(chǎng)等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無(wú)雜物、紙屑。
3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周?chē)麧崱?/p>
4、保潔員在工作中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整作息時(shí)間，如有臨時(shí)保潔工作應(yīng)做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)任務(wù)。
二、監(jiān)督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內(nèi)住戶、單位領(lǐng)導(dǎo)及值班人員的反饋意見(jiàn)。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據(jù)定期和不定期檢
反饋意見(jiàn)等實(shí)際情況對(duì)無(wú)保質(zhì)保量完成公司所交予的各項(xiàng)任務(wù)者酌情扣減工資。保潔員工作績(jī)效每月由物業(yè)辦組織相關(guān)人員進(jìn)行考評(píng)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
維修維護(hù)制度
一、工作要求
1、負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)水、電及有關(guān)設(shè)施的維修、保養(yǎng)和管理；
2、負(fù)責(zé)監(jiān)督安全用電，隨時(shí)檢查用電情況，發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權(quán)提出處理意見(jiàn)或直接拆除； 3、提出采購(gòu)日常維修材料及配件的意見(jiàn)； 4、妥善保管有關(guān)器材和維修工具。工具和器材不外借； 5、按要求按時(shí)倒閘操作。
二、工作制度
1、堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行管理處的.考勤、考核制度； 2、嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料； 3、堅(jiān)持巡檢工作制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，力避長(zhǎng)流水、長(zhǎng)明燈的現(xiàn)象發(fā)生；
4、熱愛(ài)本職工作，樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時(shí)、保證質(zhì)量；
5、保管好維修工具，工作間各種器材擺放有序； 6、工具和器材丟失或損壞者，照價(jià)賠償； 7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。
三、巡檢制度
1、維修人員對(duì)區(qū)域內(nèi)水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他設(shè)施的巡檢工作每天不少于兩次；
2、巡檢時(shí)間為每天上午上班時(shí)間開(kāi)始至1小時(shí)，下午下班時(shí)間前1小時(shí)至下班，如遇特殊情況可提前或延時(shí)進(jìn)行，但不可少缺；
3、巡檢人員巡檢時(shí)工作要認(rèn)真細(xì)致，不得馬虎、遺漏，尤其是重點(diǎn)部位；
4、巡檢情況必須認(rèn)真填寫(xiě)巡檢工作記錄，字體要工整，看得清楚；
5、區(qū)域內(nèi)水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他如出現(xiàn)重大事故，屬于巡檢不到位造成者，將追究當(dāng)事人的責(zé)任。
物業(yè)公司管理制度12
1.0目的
保證供方提供的物資和服務(wù)符合組織要求達(dá)到的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)產(chǎn)品服務(wù)的最終實(shí)現(xiàn)提供優(yōu)質(zhì)保障;
2.0適用范圍
適用于公司對(duì)物資采購(gòu)的控制及對(duì)評(píng)價(jià)、選擇供方服務(wù)的管理;
3.0職責(zé)
3.1管理部根據(jù)實(shí)際情況,選擇物資供應(yīng)商和供方,并進(jìn)行供方評(píng)審確定物資供應(yīng)商和供方名單;
3.2辦公室負(fù)責(zé)員工標(biāo)識(shí)、辦公用品等物資的采購(gòu),管理部負(fù)責(zé)其它物資的采購(gòu);并分別制定《物資采購(gòu)計(jì)劃單》;;
3.3各相關(guān)責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理過(guò)程供方提供服務(wù)的控制;
3.4各倉(cāng)庫(kù)由各部門(mén)(管理處)負(fù)責(zé)管理,倉(cāng)管員負(fù)責(zé)各類已采購(gòu)物資的質(zhì)量、數(shù)量、驗(yàn)收及采購(gòu)物資的保存;
3.5總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《物資采購(gòu)計(jì)劃單》;
4.0程序
4.1供方評(píng)審
4.1.1相關(guān)專業(yè)人員配合管理部選擇物資供應(yīng)商或服務(wù)供方,選擇依據(jù)包括但不限于:
a)公司現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo);
b)供方基本情況,例如服務(wù)態(tài)度、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及地理位置等,服務(wù)供方還應(yīng)考察人員基本素質(zhì)及服務(wù)水平是否能達(dá)到公司要求;
4.1.2管理部組織人員進(jìn)行供方評(píng)審,評(píng)審內(nèi)容包括但不限于:
a)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)或執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書(shū);
b)顧客滿意率及行業(yè)中的聲譽(yù)和口碑;
c)有人員和設(shè)備能保證及時(shí)提供配件和售后服務(wù),從業(yè)人員的持證上崗率合格;
d)評(píng)審時(shí)的物資樣品質(zhì)量達(dá)到100%,現(xiàn)場(chǎng)操作人員服務(wù)質(zhì)量達(dá)到100%的合格;
e)在保證質(zhì)量的前提下考慮價(jià)格;
f)評(píng)審?fù)戤?管理部填寫(xiě)《供方評(píng)審報(bào)告》;
4.1.3評(píng)審合格的'物資供應(yīng)商在《合格物資供應(yīng)商名單》中登記,合格服務(wù)供方在《合格供方名單》中登記。不合格者,由管理部填寫(xiě)《不合格報(bào)告》不予登記,《合格物資供應(yīng)商名單》和《合格供方名單》由管理部編制,總經(jīng)理審批;
4.1.4管理部對(duì)評(píng)審合格的物資供應(yīng)商和供方每年進(jìn)行復(fù)評(píng),填寫(xiě)《物資供應(yīng)商評(píng)價(jià)報(bào)告》和《供方評(píng)價(jià)報(bào)告》以保證其持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力,復(fù)評(píng)不合格者,應(yīng)從《合格物資供應(yīng)商名單》和《合格供方名單》中除名。
4.2各部門(mén)、小區(qū)與合格的服務(wù)供方簽訂服務(wù)分包合同時(shí)在合同中應(yīng)明確:
a)提供服務(wù)的范圍、期限、質(zhì)量要求;
b)公司對(duì)供方所提供服務(wù)的監(jiān)督方法和供方的保證措施;
c)雙方的權(quán)利和義務(wù);
d)違約責(zé)任,賠償?shù)仁马?xiàng);
4.3當(dāng)合格物資供應(yīng)商和供方在提供產(chǎn)品或服務(wù)中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),各責(zé)任部門(mén)應(yīng)會(huì)同采購(gòu)人員采取以下措施,以保證產(chǎn)品、服務(wù)符合要求:
a)與供應(yīng)商或供方溝通,要求其采取糾正措施將出現(xiàn)不合格產(chǎn)品的機(jī)率降至最低,必要時(shí)向其提供一定的幫助。
b)嚴(yán)密采購(gòu)的驗(yàn)證或檢驗(yàn)過(guò)程,嚴(yán)格監(jiān)控供方提供服務(wù)的過(guò)程。
c)根據(jù)合同限制或停止物資供應(yīng)商供貨/供方的服務(wù),并從《合格物資供應(yīng)商名單》和《合格供方名單》中另選供應(yīng)商或供方以保證產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)。
4.4采購(gòu)
4.4.1每月底各部門(mén)(管理處)制定下月《物資需求計(jì)劃》交綜合辦;
4.4.2綜合辦根據(jù)各部門(mén)(管理處)的《物資需求計(jì)劃》制定公司下月,
《物資采購(gòu)計(jì)劃單》,《物資采購(gòu)計(jì)劃單》應(yīng)包括:采購(gòu)物資的名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量及所購(gòu)物資的質(zhì)量等級(jí)和要求;
4.4.3采購(gòu)人員根據(jù)《物資采購(gòu)計(jì)劃單》內(nèi)容在《合格物資供應(yīng)商名單》中選購(gòu),如果該物資無(wú)法在合格的物資供應(yīng)商中選購(gòu)時(shí),采購(gòu)人員應(yīng)上報(bào)綜合辦經(jīng)理,由綜合辦經(jīng)理組織人員重新選擇物資供應(yīng)商進(jìn)行臨時(shí)評(píng)審,臨時(shí)評(píng)審準(zhǔn)則根據(jù)實(shí)際情況而定,至少應(yīng)包括供方評(píng)審內(nèi)容中的a、d'項(xiàng);
4.4.4各部門(mén)(管理處)每月初按本部門(mén)(管理處)本月《物資需求計(jì)劃》到公司倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取本月所需物資,如遇突發(fā)事件需另外購(gòu)買(mǎi)時(shí),部門(mén)(管理處)負(fù)責(zé)人可決定臨時(shí)購(gòu)買(mǎi),但應(yīng)向綜合辦經(jīng)理說(shuō)明,各小區(qū)管理處主任可決定單價(jià)在200元(含200元)以下物資的采購(gòu),大廈管理處主任可決定單價(jià)在500元(含500元)以下物資的采購(gòu);
4.4.5服務(wù)供方項(xiàng)目應(yīng)由相關(guān)部門(mén)根據(jù)顧客要求進(jìn)行評(píng)審,并填寫(xiě)《服務(wù)分包申請(qǐng)計(jì)劃》、《服務(wù)分包申請(qǐng)計(jì)劃單》包括:服務(wù)項(xiàng)目范圍、質(zhì)量要求、期限等,經(jīng)授權(quán)人審批后報(bào)管理部。
4.4.6綜合辦根據(jù)《服務(wù)分包申請(qǐng)計(jì)劃單》內(nèi)容在合格的供方名單中選擇適當(dāng)?shù)墓┓健?/p>
4.5物資的驗(yàn)證與接收。
4.5.1所有采購(gòu)的物資,由有關(guān)采購(gòu)部門(mén)或申購(gòu)部門(mén)根據(jù)具體產(chǎn)品驗(yàn)收的必要性和采購(gòu)文件、資料和驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)分別對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行驗(yàn)證,并記錄驗(yàn)證結(jié)果,及時(shí)通知倉(cāng)管員進(jìn)行檢驗(yàn)和入庫(kù),倉(cāng)管員按《采購(gòu)物資檢驗(yàn)規(guī)程》進(jìn)行驗(yàn)收。
4.5.2如果有必要在供方現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)時(shí),應(yīng)檢驗(yàn)合格后進(jìn)行記錄才給予放行。
4.5.3對(duì)于服務(wù)分包項(xiàng)目應(yīng)由分管部門(mén)在服務(wù)過(guò)程中對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查,其中屬一次性分包服務(wù)項(xiàng)目如:外墻清洗,管理處必須加強(qiáng)過(guò)程的連續(xù)監(jiān)控和采取竣工驗(yàn)收,明確其是否符合有關(guān)規(guī)定和合同的要求。
物業(yè)公司管理制度13
合同管理是物業(yè)管理企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容,搞好合同管理,對(duì)于公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展和經(jīng)濟(jì)利益的取得,都有積極的意義。各級(jí)管理人員及其他有關(guān)人員,都必須嚴(yán)格遵守、切實(shí)執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門(mén)必須互相配合,共同努力,搞好公司以"重合同、守信譽(yù)"為核心的合同管理工作。
1.目的:
為規(guī)范公司合同的管理,防范與控制合同風(fēng)險(xiǎn),有效維護(hù)公司的合法權(quán)益,根據(jù)《合同法》及其它有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合公司的實(shí)際情況,制訂本制度。
2.適用范圍:
公司對(duì)外簽訂的各類合同、協(xié)議、約定、等合同類文書(shū)均適用本制度。補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充約定、合同附件等原合同的補(bǔ)充類文書(shū)是原合同的必要組成部分,從屬于原合同,同樣適用本制度。
3.職責(zé)
3.1董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)標(biāo)的3萬(wàn)以上合同的審批簽署;
3.2公司總經(jīng)理受董事長(zhǎng)托負(fù)責(zé)標(biāo)的3萬(wàn)以下合同的審批簽署;
3.3公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)公司各類合同的管理工作,具體職責(zé)是:
3.3.1負(fù)責(zé)在有需要情況下介入各類合同的談判工作。
3.3.2負(fù)責(zé)制定銷售、采購(gòu)合同統(tǒng)一文本;
3.3.3負(fù)責(zé)對(duì)合同專用章、合同統(tǒng)一文本、法人授權(quán)托書(shū)的發(fā)放和管理;
3.3.4負(fù)責(zé)各職能部門(mén)、項(xiàng)目提交的各類合同的合法性、可行性、有利性審查;
3.3.5負(fù)責(zé)合同糾紛的處理;
3.3.6負(fù)責(zé)合同的檔案日常管理;
3.3.7負(fù)責(zé)本制度的監(jiān)督執(zhí)行。
3.4 職能部門(mén)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)各類相關(guān)業(yè)務(wù)的合同談判。
4.合同的簽訂
4.1所有合同必須由公司簽訂,任何職能部門(mén)、項(xiàng)目、分公司等不得擅自簽訂合同。
4.2簽訂合同前須審查的資料:
4.2.1必須審查對(duì)方當(dāng)事人的主體資格,如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證、身份證明文件等。
4.2.2資信能力、履約能力,如資產(chǎn)證明、信譽(yù)紀(jì)錄、企業(yè)規(guī)模和狀況、相關(guān)的'資質(zhì)證明等。
4.3合同的審批
公司簽訂的合同,必須經(jīng)公司總經(jīng)理審批。
4.3.1具體權(quán)限如下:
4.3.1.1一般情況下合同由董事長(zhǎng)授權(quán)總經(jīng)理審批。
4.3.1.2 標(biāo)的超過(guò)3萬(wàn)元的由董事長(zhǎng)審批。
4.3.1.3標(biāo)的超過(guò)公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會(huì)審批。
4.3.2合同原則上由經(jīng)辦部門(mén)/項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體經(jīng)辦,擬訂初稿后必須經(jīng)相關(guān)職責(zé)部門(mén)、品質(zhì)督導(dǎo)部、總辦、總經(jīng)理(董事長(zhǎng))審閱后按合同審批權(quán)限簽署。
合同審查的要點(diǎn)是:
4.3.2.1合同的合法性。包括:當(dāng)事人有無(wú)簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國(guó)家法律、政策和本制度規(guī)定。
4.3.2.2合同的嚴(yán)密性。包括:合同應(yīng)具備的條款是否齊全;當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確;文字表述是否確切無(wú)誤。
4.3.2.3合同的可行性。包括:當(dāng)事人雙方特別是對(duì)方是否具備履行合同的能力、條件;預(yù)計(jì)取得的經(jīng)濟(jì)效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn);合同非正常履行時(shí)可能受到的經(jīng)濟(jì)損失。
4.3.3根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要,合同還應(yīng)當(dāng)視情況是否呈報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)鑒證、批準(zhǔn),或報(bào)工商行政管理部門(mén)鑒證,或請(qǐng)公證處公證。
4.4不得與沒(méi)有立承擔(dān)民事責(zé)任的組織簽訂合同,也不得簽訂與法人履約能力明顯不相符的經(jīng)濟(jì)合同。
4.5公司出具授權(quán)托書(shū)托員工簽訂合同的,該員工為公司托人。公司托人,可以在公司授權(quán)范圍內(nèi)代表公司簽約。公司托人必須對(duì)本企業(yè)公司負(fù)責(zé)。若公司托人超出托權(quán)限簽約,造成公司損失的,公司將按照有關(guān)本制度有關(guān)規(guī)定處理。
4.6簽訂合同必須貫徹"平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償"的原則和"價(jià)廉物美、擇優(yōu)簽約"的原則。任何人對(duì)外簽訂合同,都必須以維護(hù)本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟(jì)效益為宗旨,決不允許在簽訂合同時(shí)假公濟(jì)私、損公肥私、謀取私利,違者依本制度有關(guān)規(guī)定嚴(yán)懲。
4.7合同的形式:除即時(shí)結(jié)算付清款項(xiàng)的合同外,一律采用書(shū)面合同,并必須采用統(tǒng)一合同文本。
4.8合同的內(nèi)容應(yīng)符合以下要求:
4.8.1當(dāng)事人的情況:記載清楚合同當(dāng)事人的名稱(個(gè)人的要寫(xiě)姓名和身份證號(hào))、地址、聯(lián)系方式,合同抬頭、落款、公章以及對(duì)方當(dāng)事人提供的資信情況載明的當(dāng)事人的名稱、住所應(yīng)保持一致。
4.8.2合同標(biāo)的:合同標(biāo)的應(yīng)具有唯一性、準(zhǔn)確性,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)詳細(xì)約定規(guī)格、型號(hào)、商標(biāo)、產(chǎn)地、等級(jí)等內(nèi)容;服務(wù)合同應(yīng)約定詳細(xì)的服務(wù)內(nèi)容及要求;對(duì)合同標(biāo)的無(wú)法以文字描述的應(yīng)將說(shuō)明材料如圖紙等作為合同的附件。
4.8.3數(shù)量:合同應(yīng)采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位,約定標(biāo)的物數(shù)量，無(wú)法約定確切數(shù)量的應(yīng)約定數(shù)量的確定方式(如電報(bào)、傳真、送貨單、發(fā)票等)。
4.8.4質(zhì)量:有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),部門(mén)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)約定所采用標(biāo)準(zhǔn)的代號(hào)；化工產(chǎn)品等可以用指標(biāo)描述的產(chǎn)品應(yīng)約定主要指標(biāo)要求(標(biāo)準(zhǔn)已涵蓋的除外);憑樣品支付的應(yīng)約定樣品的產(chǎn)生方式及樣奇放地點(diǎn)。
4.8.5價(jià)款或報(bào)酬:價(jià)款或者報(bào)酬應(yīng)在合同中明確,采用折扣形式的應(yīng)約定合同的實(shí)際價(jià)款;價(jià)款的支付方式如轉(zhuǎn)帳支票、匯票(電匯、票匯、信匯)、托收、信用證、現(xiàn)金等應(yīng)予以明確;價(jià)款或報(bào)酬的支付期限應(yīng)約定確切日期或約定在一定條件成就后多少日內(nèi)支付。
4.8.6履行期限、地點(diǎn)和方式
履行期限應(yīng)具體明確定,無(wú)法約定具體時(shí)間的,應(yīng)在合同中約定履行期間的方式;
合同履行地點(diǎn)應(yīng)力爭(zhēng)作對(duì)本方有利的約定,如買(mǎi)賣(mài)合同一般約定交貨地點(diǎn)為本公司倉(cāng)庫(kù)或本公司的住所地;約定具體地名的應(yīng)明確至市轄區(qū)或縣一級(jí);
買(mǎi)賣(mài)合同在合同中應(yīng)約定交付的手續(xù),即合同履行的標(biāo)志,如托運(yùn)單、倉(cāng)庫(kù)保管員簽單等。
4.8.7合同的擔(dān)保
合同中對(duì)方事人要求提供擔(dān)�；虮痉揭髮�(duì)方當(dāng)事人提供擔(dān)保的,應(yīng)結(jié)合具體情況根據(jù)《擔(dān)保法》的要求辦理相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)公司管理制度14
一、員工配置
員工配置要控制在公司編制范圍內(nèi),堅(jiān)持精簡(jiǎn)、高效的原則。配置工作程序如下:
1、管理層:各單位增加人員,須提前半個(gè)月填寫(xiě)《人力資源申請(qǐng)表》(見(jiàn)附表QR-001R),人力資源部(以相關(guān)部門(mén)確定的人員編制為依據(jù))填寫(xiě)意見(jiàn)后交主管總經(jīng)理審批后配置。
2、作業(yè)層:對(duì)一次性需配置5人以上的,需填報(bào)《人力資源申請(qǐng)表》,對(duì)5人以下或急需人員,各單位及時(shí)向人力資源部報(bào)告需增人數(shù)及工種,由人力資源部負(fù)責(zé)配置。對(duì)因工作需要招聘臨時(shí)工的,由各管理處(分公司)負(fù)責(zé)招聘,但須填報(bào)《招用臨時(shí)勞務(wù)工審批表》(見(jiàn)附表QR-005R),并到人力資源部領(lǐng)取體檢表格,經(jīng)體檢合格后錄用。
3、對(duì)將入伙管理處,根據(jù)會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)的"入伙方案"配置人員。
二、員工來(lái)源
1、借調(diào):指原在國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位工作的職工(主要是中建總公司系統(tǒng)各單位的職工),經(jīng)與原單位協(xié)商進(jìn)行借調(diào)。通過(guò)借調(diào)的方式錄用的員工,合同期一般為兩年。(從20xx年起公司原則上不再接受借調(diào)人員,如確因工作需要,須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn))。
2、聘用:指各類招聘員工(包括接納公開(kāi)招聘、有關(guān)人員推薦或定點(diǎn)機(jī)構(gòu)選送等),經(jīng)面試、考核合格后錄用。合同期為一年。主要有以下幾種方式:
(1)、接收學(xué)生:指計(jì)劃內(nèi)接收國(guó)內(nèi)高等院校應(yīng)屆本科畢業(yè)生。由上級(jí)公司人力資源部統(tǒng)一辦理。
(2)、公開(kāi)招聘及人才交流中心介紹:根據(jù)招聘條件在相應(yīng)的報(bào)紙、
網(wǎng)絡(luò)上刊登招聘廣告,或通過(guò)政府認(rèn)可、信譽(yù)良好的人才交流中心,經(jīng)
面試、考核合格后錄用,合同期一般為一年。
(3)、定點(diǎn)組織選送:指操作層員工。人力資源部負(fù)責(zé)選定勞務(wù)輸送機(jī)構(gòu)并同對(duì)方簽訂勞務(wù)用工合同。
(4)、推薦:公司內(nèi)任何員工均可向公司人力資源部推薦人才,但不可干預(yù)錄用或工作分配。推薦人在進(jìn)行推薦時(shí)須將推薦對(duì)象的個(gè)人簡(jiǎn)歷、學(xué)歷及資歷證明等資料交人力資源部審閱。經(jīng)人力資源部初審合格后通知面試,經(jīng)考核合格后錄用。
3、有關(guān)費(fèi)用
(1)、借調(diào)費(fèi):最高限額為8000元/年,其次為6000元、4000元。具體標(biāo)準(zhǔn)由人力資源部根據(jù)其任職職務(wù)、職稱、學(xué)歷、工作經(jīng)歷等審定,總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行;工作須滿一年后付借調(diào)費(fèi);于每年年初統(tǒng)一支付。
(2)、報(bào)到路費(fèi):凡招收的計(jì)劃內(nèi)本科畢業(yè)生和借調(diào)人員,按其家庭所在地或畢業(yè)院校至公司直達(dá)火車(chē)硬臥報(bào)銷。其他人員見(jiàn)工費(fèi)用均由個(gè)人負(fù)擔(dān)。
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三、員工性質(zhì)
無(wú)論何種來(lái)源的人員,在與公司簽訂勞動(dòng)合同后,即取消原干部或工人身份,統(tǒng)稱為公司員工。
四、聘用標(biāo)準(zhǔn)
1、管理人員標(biāo)準(zhǔn):
(1)、年齡:男士不超過(guò)四十五周歲,女士不超過(guò)四十周歲,高級(jí)職稱人員可適當(dāng)放寬。聘用離退休人員,須經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定。
(2)、身體狀況:身體健康,無(wú)肝炎、肺結(jié)核、心臟病、高血壓、糖尿病等疾病,且男士身高不宜低于1.65M,女士不低于1.55M。
(3)、工作態(tài)度:服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從分配、積極主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)。
(4)、工作能力:要求能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作。
(5)、學(xué)歷職稱要求:大專以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱。應(yīng)屆畢業(yè)生須為本科以上學(xué)歷。
2、維修工標(biāo)準(zhǔn):
(1)、年齡不超過(guò)40周歲,身體健康。
(2)、學(xué)歷要求:高中、中技及以上學(xué)歷。
(3)、專業(yè)水平:必須有三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。
(4)、特種工(電工、電梯工)標(biāo)準(zhǔn):須持深圳市勞動(dòng)局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審有效《特種作業(yè)操作證》。普通維修工(水工、泥工、空調(diào)工等)必須通過(guò)公司的應(yīng)知應(yīng)會(huì)考核。
3、護(hù)衛(wèi)員標(biāo)準(zhǔn):
(1)、年齡:18-25周歲之間。
(2)、身體狀況:身體健康、五官端正、身高175M以上。
(3)、學(xué)歷:具高中(同等學(xué)歷)以上文化程度。
(4)、有較強(qiáng)的觀察、記憶、分析和辨別能力,有責(zé)任心。
4、應(yīng)聘人員的見(jiàn)工時(shí)間安排為每周一、三、五上午8:00-10:00。
五、招聘程序
1、推薦:應(yīng)聘人必須由本公司在職人員或相關(guān)人士所推薦,推薦人須先遞交應(yīng)聘人資料(個(gè)人簡(jiǎn)歷、身份證、畢業(yè)證書(shū)、職稱證書(shū)等復(fù)印件)到人力資源部,人力資源部初審合格后通知面試。(本公司員工須轉(zhuǎn)正后方可推薦)。
2、面試負(fù)責(zé)人在對(duì)應(yīng)聘者的儀表、資歷、表達(dá)能力、應(yīng)聘動(dòng)機(jī)及專業(yè)水平等進(jìn)行測(cè)評(píng)后,填寫(xiě)《見(jiàn)工登記表》(見(jiàn)附表QR-002R),面試
負(fù)責(zé)人在面試評(píng)估欄填寫(xiě)測(cè)評(píng)結(jié)果。人力資源部安排考核合格者前往指定醫(yī)院進(jìn)行體檢,根據(jù)體檢情況決定是否進(jìn)入錄用程序。
3、錄用:經(jīng)面試考核和體檢合格后,擇優(yōu)錄用。被錄用人員需提交以下資料:身份證和畢業(yè)證及職稱證的復(fù)印件、證件驗(yàn)證書(shū)、體檢表、一寸標(biāo)準(zhǔn)照一張,擔(dān)保書(shū)(見(jiàn)附表QR-004R)。經(jīng)人力資源部驗(yàn)證無(wú)誤后開(kāi)具任職通知單,被錄用者憑人力資源部的《任職通知單》(見(jiàn)附表QR-008R)在指定日期到任職單位報(bào)到。
4、擔(dān)保:任何被錄用員工都須辦理?yè)?dān)保手續(xù),且擔(dān)保人必須是本公司正式員工或具有深圳戶口、有穩(wěn)定職業(yè)和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)能力的成年公民。新員工須在報(bào)到時(shí)辦妥擔(dān)保手續(xù)。擔(dān)保人須認(rèn)真閱讀《推薦人須知》(見(jiàn)附表QR-003R),親筆簽字后擔(dān)保即時(shí)生效。
5、試用:新錄用員工均實(shí)行三個(gè)月試用期。
(1)、新員工試用期薪金標(biāo)準(zhǔn):月基薪均為80%;月獎(jiǎng)金三個(gè)月內(nèi)為50%、第3-6個(gè)月為獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)的80%(第一個(gè)月獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn):管理層為100元,作業(yè)層50元)。
(2)、新員工試用期滿的前一星期,由單位填寫(xiě)《轉(zhuǎn)正審批表》(見(jiàn)附表QR-009R)報(bào)人力資源部。管理層員工由人力資源部對(duì)其進(jìn)行考核,作業(yè)層員工由各單位考核,對(duì)考核不合格者延長(zhǎng)試用期(最長(zhǎng)不超過(guò)六個(gè)月)或辭退,并由其所在單位將人力資源部開(kāi)具的《轉(zhuǎn)正通知單》(見(jiàn)附表QR-010R)或《延期轉(zhuǎn)正通知單》(見(jiàn)附表QR-011R)轉(zhuǎn)交給員工本人。延長(zhǎng)試用期間的基薪與獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與試用期相同。延長(zhǎng)試用期后經(jīng)考核仍不合格者辭退。
6、續(xù)約:從簽訂用工合同之日始工作滿一年的'員工,人力資源部根據(jù)《續(xù)約考核審批表》(見(jiàn)附表QR-012R)對(duì)其工作能力、表現(xiàn)、業(yè)績(jī)等進(jìn)行考核,并做出續(xù)約或終止合同的決定,于合同期滿前一個(gè)月通知本人。(《終止合同通知單》見(jiàn)附表QR-013R)。
7、解約:對(duì)違反公
司規(guī)章制度被辭退或轉(zhuǎn)正、續(xù)約考核不合格等不再聘用的員工,應(yīng)辦理離職手續(xù)。辦理離職結(jié)算手續(xù)的程序如下:
(1)、管理層員工解約:
A、辭退:由人力資源部提前一個(gè)月書(shū)面通知其本人,在工作交接完畢并經(jīng)主管、有關(guān)部門(mén)簽字后,持《員工離職會(huì)簽單》(見(jiàn)附表QR-014R)到人力資源部結(jié)算(《員工離職結(jié)算單》見(jiàn)附表QR-015R)。
B、辭職:提前一個(gè)月向管理處或公司提交辭職報(bào)告,工作交接完畢后持會(huì)簽單結(jié)算。否則視為曠工處理。
(2)、作業(yè)層員工解約:
A、辭退:各管理處、子公司提前一個(gè)月通知其本人,并向人力資源部說(shuō)明辭退原因,在收到人力資源部《終止合同通知單》后,交接工作完畢后持《員工離職會(huì)簽單》辦理離職結(jié)算手續(xù)。
B、辭職:須提前十五天向管理處或子公司提交辭職報(bào)告,并將工作交接完畢持會(huì)簽單方可結(jié)算,否則視曠工處理。
(3)、凡自動(dòng)離職或被公司解聘人員本公司不再錄用。
六、人員調(diào)配
1、職務(wù)任免:
(1)、公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理由中國(guó)海外興業(yè)有限公司發(fā)文任免。
(2)、公司董事、助總、人事經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理由公司董事會(huì)提名,報(bào)中國(guó)海外興業(yè)有限公司批準(zhǔn)并發(fā)文任免。
(3)、部門(mén)正副經(jīng)理、助理經(jīng)理,管理處正副主任、助理主任及其它助理經(jīng)理以上職務(wù)的員工由公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定,由公司發(fā)文任免,報(bào)中國(guó)海外興業(yè)有限公司備案。
2、人員調(diào)動(dòng)
(1)、公司范圍內(nèi)各單位的人員調(diào)動(dòng),根據(jù)人力資源部的《調(diào)動(dòng)通知單》(見(jiàn)附表QR-O16R)辦理交接手續(xù)。
(2)、公司各單位副經(jīng)理及以上職務(wù)員工調(diào)動(dòng),須經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定,人力資源部發(fā)文執(zhí)行。
(3)、接到《調(diào)動(dòng)通知單》的管理處(分公司)和員工須在指定時(shí)間內(nèi)辦理交接、履任手續(xù),不得無(wú)故拖延或抗命。
3、調(diào)換工種
作業(yè)層員工如具備調(diào)換工種的條件,管理處(分公司)或員工可申請(qǐng)調(diào)換工種(《調(diào)換工種申請(qǐng)表》見(jiàn)附表QR-006R),經(jīng)人力資源部根據(jù)工作需要考核通過(guò)后下發(fā)《調(diào)換工種通知單》(見(jiàn)附表QR-007R)。
運(yùn)營(yíng)制度運(yùn)行制度運(yùn)輸制度
進(jìn)出口制度退管制度送貨制度
物業(yè)公司管理制度15
（一）凡來(lái)大廈要求看房者均由銷售工作人員陪同認(rèn)可，其它部門(mén)不能以看房理由借用領(lǐng)取單元鑰匙及備用鑰匙。
�。ǘ┐髲B工作人員一律憑胸卡，無(wú)胸卡者一概不接待。
（三）所有工程維修一律由工程部派員統(tǒng)一到保安部領(lǐng)取鑰匙，如業(yè)主已領(lǐng)取鑰匙，備用鑰匙不準(zhǔn)借用。（特殊情況例外）
�。ㄋ模┧薪栌描�匙人員一律在借取鑰匙登記表上簽字。
�。ㄎ澹┧需�匙當(dāng)日必須歸還，不得以任何借口帶出大廈。
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