實用的商業(yè)策劃[精]

商業(yè)策劃 篇1

　　一份完善的商業(yè)策劃書幾乎包括投資者所有感興趣的內(nèi)容：創(chuàng)立公司的商業(yè)機會、公司計劃的發(fā)展進程、所需要的資源、風(fēng)險和預(yù)期回報。

　　只有內(nèi)容詳實、數(shù)據(jù)豐富、體系完整、裝訂精致的商業(yè)策劃書才能吸引投資者，讓他們看懂您的項目商業(yè)運作計劃，并產(chǎn)生濃厚的投資興趣，才能使您的創(chuàng)業(yè)成為現(xiàn)實，商業(yè)策劃書的質(zhì)量對您的創(chuàng)業(yè)融資至關(guān)重要。

　　商業(yè)策劃書的價值

　　商業(yè)策劃書的價值在于對決策的影響，就這點來說，商業(yè)策劃書的價值是無法衡量的。如果一個企業(yè)在決策之前不做一個非常周密的計劃，那樣的決策是缺乏根據(jù)的。商業(yè)策劃書是為了展望商業(yè)前景，整合資源，集中精力，修補問題，尋找機會。其實商業(yè)策劃是為了預(yù)測企業(yè)的成長率并做好未來的行動規(guī)劃。

　　商業(yè)策劃書的要素

　　一、執(zhí)行摘要：

　　它出現(xiàn)在商業(yè)策劃書的最前面不過應(yīng)我建議這部分應(yīng)在最后完成。

　　二、公司簡介：

　　包括公司的注冊情況，歷史情況，及啟動計劃。

　　三、產(chǎn)品服務(wù)：

　　描述你的產(chǎn)品或服務(wù)的特殊性及目標(biāo)客戶。

　　四、策略推行：

　　你需要知道你的市場，客戶的需求，客戶在那里，怎樣得到他們。

　　五、管理團隊：

　　描述主要的`團隊成員。

　　六、財務(wù)分析：

　　確定這部分是真實的反映了你現(xiàn)在的財務(wù)狀況，包括你的現(xiàn)金情況和贏利狀況。

　　商業(yè)計劃書模板

　　第一章、公司介紹

　　第二章、技術(shù)與產(chǎn)品

　　第三章、市場分析

　　第四章、競爭分析

　　第五章、市場營銷

　　第六章、投資說明

　　第七章、項目投資報酬與退出

　　第八章、項目風(fēng)險分析

　　第九章、公司管理

　　第十章、項目財務(wù)分析

　　商業(yè)策劃書提綱

　　第一部分 摘要

　　一、公司簡單描述

　　二、公司的宗旨和目標(biāo)(市場目標(biāo)和財務(wù)目標(biāo))

　　三、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　四、已投入的資金及用途

　　五、公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹

　　六、市場概況和營銷策略

　　七、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績簡介

　　八、核心經(jīng)營團隊

　　九、公司優(yōu)勢說明

　　十、目前公司為實現(xiàn)目標(biāo)的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還

　　十一、融資方案

　　十二、財務(wù)分析

　　1、財務(wù)歷史數(shù)據(jù)(前3年-5年銷售匯總、利潤、成長)

　　2、財務(wù)預(yù)計(后3年-5年)

　　3、資產(chǎn)負債情況

　　第二部分 綜述

　　第一章 公司介紹

　　一、公司的宗旨(公司使命的表述)

　　二、公司簡介資料

　　三、各部門職能和經(jīng)營目標(biāo)

　　四、公司管理

　　1、董事會

　　2、經(jīng)營團隊

　　3、外部支持(外聘人士/會計師事務(wù)所/律師事務(wù)所/顧問公司/技術(shù)支持/行業(yè)協(xié)會等)

　　第二章 技術(shù)與產(chǎn)品

　　一、技術(shù)描述及技術(shù)持有

　　二、產(chǎn)品狀況

　　1、主要產(chǎn)品目錄(分類、名稱、規(guī)格、型號、價格等)

　　2、產(chǎn)品特性

　　3、正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介

　　4、研發(fā)計劃及時間表

　　5、知識產(chǎn)權(quán)策略

　　6、無形資產(chǎn)(商標(biāo)/知識產(chǎn)權(quán)/專利等)

　　三、產(chǎn)品生產(chǎn)

　　1、資源及原材料供應(yīng)

　　2、現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力

　　3、擴建設(shè)施、要求及成本，擴建后生產(chǎn)能力

　　4、原有主要設(shè)備及添置設(shè)備

　　5、產(chǎn)品標(biāo)準、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制

　　6、包裝與儲運

　　第三章 行業(yè)與市場分析

　　一、市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分

　　二、目標(biāo)市場的設(shè)定

　　三、產(chǎn)品消費群體、消費方式、消費習(xí)慣及影響市場的主要因素分析

　　四、目前公司產(chǎn)品市場狀況，產(chǎn)品所處市場發(fā)展階段(空白/新開發(fā)/高成長/成熟/飽和)，產(chǎn)品排名及品牌狀況

　　五、市場趨勢預(yù)測和市場機會

　　六、行業(yè)政策

　　第四章 研究與開發(fā)

　　一、研發(fā)能力

　　二、研發(fā)規(guī)劃

　　三、技術(shù)成果或技術(shù)水平（生產(chǎn)產(chǎn)品所需引進的技術(shù)）

　　第五章 市場營銷

　　一、概述營銷計劃(區(qū)域、方式、渠道、預(yù)估目標(biāo)、份額)

　　二、銷售政策的制定(以往/現(xiàn)行/計劃)

　　三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)

　　四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況(代理商/經(jīng)銷商/直銷商/零售商/加盟者等)，各級資格認定標(biāo)準及政策(銷售量/回款期限/付款方式/應(yīng)收賬款/貨運方式/折扣政策等)

　　五、銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

　　六、促銷和市場滲透(方式及安排、預(yù)算)

　　1、主要促銷方式

　　2、廣告/公關(guān)策略媒體評估

　　七、產(chǎn)品價格方案

　　1、定價依據(jù)和價格結(jié)構(gòu)

　　2、影響價格變化的因素和對策

　　八、銷售資料統(tǒng)計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。

　　九、市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目標(biāo)(近期、中期)，銷售預(yù)估(3年～5年)銷售額、占有率及計算依據(jù)

　　第六章 投資說明

　　一、資金需求說明(用量/期限)

　　二、資金使用計劃及進度

　　三、投資形式(貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對應(yīng)價格等)

　　四、資本結(jié)構(gòu) 五、回報/償還計劃 六、資本原負債結(jié)構(gòu)說明(每筆債務(wù)的時間/條件/抵押/利息等) 七、投資抵押(是否有抵押/抵押品價值及定價依據(jù)/定價憑證) 八、投資擔(dān)保(是否有抵押/擔(dān)保者財務(wù)報告) 九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu) 十、股權(quán)成本 十一、投資者介入公司管理之程度說明 十二、報告(定期向投資者提供的報告和資金支出預(yù)算) 十三、雜費支付(是否支付中介人手續(xù)費) 第七章 投資報酬與退出 一、股票上市 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 三、股權(quán)回購 四、股利 第八章 風(fēng)險分析 一、資源(原材料/供應(yīng)商)風(fēng)險 二、市場不確定性風(fēng)險 三、研發(fā)風(fēng)險 四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險 五、成本控制風(fēng)險 六、競爭風(fēng)險 七、政策風(fēng)險 八、財政風(fēng)險(應(yīng)收賬款/壞賬) 九、管理風(fēng)險(含人事/人員流動/關(guān)鍵雇員依賴) 十、破產(chǎn)風(fēng)險 第九章 管理 一、公司組織結(jié)構(gòu) 二、管理制度及勞動合同 三、人事計劃(配備/招聘/培訓(xùn)/考核) 四、薪資、福利方案 五、股權(quán)分配和認股計劃 第十章 經(jīng)營預(yù)測 增資后3年～5年公司銷售數(shù)量、銷售額、毛利率、成長率、投資報酬率預(yù)估及計算依第十一章 財務(wù)分析 一、財務(wù)分析說明 二、財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測 1、銷售收入明細表

　　2、成本費用明細表

　　3、薪金水平明細表

　　4、固定資產(chǎn)明細表

　　5、資產(chǎn)負債表

　　6、利潤及分配明細表

　　7、現(xiàn)金流量表

　　8、財務(wù)指標(biāo)分析

　　(1)反映財務(wù)盈利能力的指標(biāo)

　　A、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

　　B、投資回收期(PT)

　　C、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

　　D、投資利潤率

　　E、投資利稅率

　　F、資本金利潤率

　　G、不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析

　　(2)反映項目清償能力的指標(biāo)

　　A、資產(chǎn)負債率

　　B、流動比率

　　C、流動比率

　　D、固定資產(chǎn)投

商業(yè)策劃 篇2

　　一、項目背景

　　武林路時尚女裝街以《xx特色產(chǎn)業(yè)文化街區(qū)規(guī)劃》唯一試點街區(qū)為契機，以“國際化、品牌化、精品化”為方向，實施“二次提升”，加快推進街區(qū)轉(zhuǎn)型升級。

　　武林路時尚女裝街以大項目帶動促提升。20xx年，街區(qū)重點項目臨安里歷史區(qū)塊、女人天地商廈、都錦生鞋城改造等建設(shè)相繼展開，將形成一系列新亮點。

　　本項目位于武林路時尚女裝街核心位置，能夠起到“承上啟下”的作用，連接武林路南北段商業(yè)熱點，使商業(yè)氣息貫通一氣連線成片，對于街區(qū)“二次提升”具有十分重要的引領(lǐng)作用。

　　二、項目思考

　　優(yōu)勢

　　1.位于市中心黃金商圈，人氣旺盛，交通便捷。

　　2.具備一定規(guī)模，在寸土寸金的武林路可謂稀缺資源。

　　3.周邊商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，便于快速積聚商氣。

　　劣勢

　　1.本項目雖然位于武林路中心地段，但由于原疾控中心的辦公性質(zhì)，商業(yè)氛圍相對比較弱，同時，與武林路上其他成片的商鋪不相連結(jié)，缺乏整體商業(yè)氛圍。

　　2.本項目雖然總建筑面積有x㎡，但沿街店鋪的面積只有x㎡(武林路沿街x㎡、孝豐路沿街x㎡)，僅為總面積的x%。

　　3.本項目建筑比較陳舊，內(nèi)部布局分散零落，建筑結(jié)構(gòu)不適合商業(yè)經(jīng)營。

　　機會

　　1. 隨著xx文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項目可以借助這一發(fā)展機遇，引入時尚設(shè)計產(chǎn)業(yè)，聚集一批服裝設(shè)計師、創(chuàng)意設(shè)計師團隊和工作室，構(gòu)造一個集服裝設(shè)計、展示、銷售為一體的時尚產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)合體。

　　2.立足xx國際旅游城市，本項目作為完善提升武林路以女性購物為主的休閑旅游功能的重要節(jié)點，打造現(xiàn)代時尚觀光文化圈。

　　3.知識經(jīng)濟時代，構(gòu)建品牌戰(zhàn)略發(fā)展體系，通過引入知名品牌提升武林路時尚女裝街品牌競爭力。

　　三、項目定位

　　(一)商業(yè)發(fā)展模式：

　　圍繞武林路原有的“時尚、女人”的核心定位，加入“文化創(chuàng)意、設(shè)計師品牌”等元素，以“時尚、創(chuàng)意、藝術(shù)”為主題，集女裝設(shè)計、展示和銷售功能為一體，同時輔以美容美發(fā)、瑜伽生活館、SPA等女性服務(wù)業(yè)態(tài)和特色餐飲、咖啡吧以及書吧、桌游吧等休閑娛樂場所，打造一個集女裝設(shè)計銷售、美體養(yǎng)生、餐飲休閑為一體的“時尚、創(chuàng)意、休閑”運營復(fù)合體，成為武林路新一輪發(fā)展的“核心發(fā)動機”。

　　(二) 項目概念定位為：

　　概念定位：時尚設(shè)計師創(chuàng)意部落。

　　這里所表述的“時尚設(shè)計”是以女性日常生活用品的設(shè)計為主要內(nèi)容，包括服裝、飾品、鞋、包、個人形象、珠寶、家居等。時尚設(shè)計可以涉及各個行業(yè)，但這里限定的是日常生活用品，其中又以女性服飾為主，其他相輔。

　　具體功能定位：

　　女裝創(chuàng)意設(shè)計和展示中心

　　承續(xù)女裝街的“前店后坊”模式，本項目既是服裝設(shè)計師創(chuàng)作平臺，也是創(chuàng)意服裝展示和銷售平臺。吸引和依托知名服裝設(shè)計師品牌和服裝設(shè)計師團隊，通過服裝作品展賣、藝術(shù)活動、展覽展示、設(shè)計師簽名售賣、時尚聚會、設(shè)計師現(xiàn)場定制與創(chuàng)作等方式，打造xx女裝設(shè)計區(qū)域品牌，引領(lǐng)服裝時尚潮流。一方面為設(shè)計師提供一個創(chuàng)意作品的展示平臺，吸引游客駐足，另一方面，通過舉辦標(biāo)志性的時尚活動/事件，使之成為時尚人士聚集場所和藝術(shù)交流平臺，打造充滿活力和創(chuàng)造力的人文港灣。

　　在xx女裝產(chǎn)業(yè)步入設(shè)計師品牌快速發(fā)展階段的背景下，本項目作為藝術(shù)設(shè)計類產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品化和商業(yè)化的平臺，將受到政府的大力支持和市場的高度認可。

　　時尚休閑中心

　　鑒于本項目位于武林路中段的地理位置和周邊相關(guān)業(yè)態(tài)的`缺失，本項目引入主題酒店、創(chuàng)意餐飲、創(chuàng)意咖啡吧等業(yè)態(tài)，打造成為區(qū)域休閑中心，讓游客在購物之余，有一個休憩的場所。同時，為各種創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)，如展覽展示，設(shè)計師產(chǎn)品發(fā)布會、設(shè)計師現(xiàn)場簽售會等藝術(shù)活動提供了活動場所和配套服務(wù)。

　　本項目的兩個定位之間是相輔相成、互相促進。核心定位提升了區(qū)域的整體形象，填補了武林路南北兩大女裝區(qū)之間的薄弱環(huán)節(jié)，同時，各種創(chuàng)意展示等活動的舉辦也會給休閑產(chǎn)業(yè)帶來大量的人流。而輔助定位則能在項目早期迅速聚集人氣，通過將創(chuàng)意服裝展示和休閑活動之間的糅合，使游客在休憩的同時也能享受視覺盛宴，進而通過游客的宣傳迅速擴大知名度。

　　項目定位的意義在于：

　　1.打造xx設(shè)計師品牌發(fā)展新模式。目前，xx已經(jīng)擁有完善的設(shè)計師人才隊伍和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，但沒有形成集聚優(yōu)勢，關(guān)聯(lián)度不強。本項目將通過對設(shè)計師人才資源、創(chuàng)意資源、產(chǎn)品資源等多種整合，除了領(lǐng)取品牌和設(shè)計師外，特別要對設(shè)計師和其創(chuàng)意進行扶持和引導(dǎo)，提升最大的商業(yè)價值，同時通過創(chuàng)意集聚資源的帶動，形成設(shè)計師品牌的上下游產(chǎn)業(yè)鏈集聚，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

　　2.打造xx獨立設(shè)計師品牌。根據(jù)設(shè)計師在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展需求以及其自身不善商業(yè)運營的現(xiàn)狀，本項目為獨立設(shè)計師與生產(chǎn)企業(yè)、風(fēng)險投資、商業(yè)營銷之間搭建合作平臺，為獨立設(shè)計師提供上下游和產(chǎn)業(yè)鏈的其他資源配套，并通過有效的企劃推廣，將設(shè)計師作品產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)化、市場化，形成一批創(chuàng)意設(shè)計品牌。

　　3.打造設(shè)計師人才隊伍的孵化器。本項目將成為設(shè)計師人才的重要孵化器，依托下城區(qū)政府的政策扶持，提供設(shè)計師“創(chuàng)業(yè)基金”和相關(guān)的市場化運作，建立設(shè)計師培育機制，為xx提供源源不斷的設(shè)計師人才資源。

　　(三)業(yè)態(tài)布局

　　1.設(shè)計師工作室。

　　2.設(shè)計師文化沙龍。

　　3.設(shè)計師藝術(shù)展廳。

　　4.設(shè)計師書吧。

　　5.商務(wù)休閑咖啡吧。

　　6.市場營銷服務(wù)。

　　7.創(chuàng)業(yè)基金及風(fēng)投。

　　8.時尚教學(xué)。

　　9.中介服務(wù)。

　　10、其他配套服務(wù)。

　　(四)功能布局

　　由于本項目地處武林路時尚女裝街，有著得天獨厚的商業(yè)優(yōu)勢，但建筑本身較為陳舊，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，各建筑間連續(xù)不夠緊密，但通過全面改造能夠有效整合建筑群內(nèi)各區(qū)塊，形成武林路的新亮點。

　　1.主要功能區(qū)劃分：

　　品牌銷售和展示區(qū)塊：C樓和D樓

　　餐飲、休閑、經(jīng)濟酒店區(qū)塊：A樓

　　設(shè)計師工作室區(qū)塊 ：B樓

　　中介服務(wù)區(qū)塊：A樓、EFG樓

　　2.具體格局：

　　1.D樓(武林路沿街建筑)：1—2樓打通，女裝設(shè)計師品牌專賣店;3樓與B樓連通，商務(wù)休閑、餐飲、設(shè)計師工作室、設(shè)計師書店、設(shè)計師沙龍。

　　2.A樓(7層建筑)：1樓時尚設(shè)計師品牌專賣店;2—6樓經(jīng)濟酒店;7樓公共展示區(qū)、配套服務(wù)區(qū)。

　　3.B樓(3層建筑)：1樓設(shè)計師品牌專賣店;2、3樓與D樓連通，餐飲、書吧、休閑咖啡、瑜伽生活館、SPA按摩等等。

　　4.C樓(沿孝豐路2層建筑)：改造成內(nèi)外開門，1、2樓打通，設(shè)計師品牌專賣店。

　　5.EFG樓(3幢建筑)：中介服務(wù)機構(gòu)、女性時尚會所等。

　　6.原室外露天部分(AB樓之間區(qū)域x平方，BC樓之間區(qū)域x平方全部經(jīng)營露天休閑吧、特色餐飲，最西面不規(guī)則區(qū)域x平方則設(shè)為停車場所。)

　　功能布局的配比大致為：

　　1.品牌專賣店(女裝、飾品、家居等)——約x%，主要位于沿街店鋪一、二樓x㎡左右。

　　2.工作室(設(shè)計師、中介服務(wù)、營銷策劃等)——約x%，主要分布2層以上x㎡左右。

　　3.其他配套(主題酒店、餐飲、休閑吧、會所等)——約占x%，x㎡左右。

　　具體配比以規(guī)劃設(shè)計方案為準。

　　四、項目改造方案

　　(一) 本項目的改造原則

　　將注重項目空間設(shè)計、功能特性和商業(yè)形態(tài)的協(xié)調(diào)和適應(yīng)性，圍繞“休閑、時尚、創(chuàng)意”的主題，建筑外觀和功能設(shè)計最大限度體現(xiàn)時尚、潮流特色，符合新時代消費人群的心理，同時要注重藝術(shù)氛圍的塑造，將其打造成為人文和藝術(shù)的港灣。

　　目前，項目建筑本身較為陳舊，內(nèi)部格局分散，各建筑間缺乏有效的整合，因此在改造時，將采用空中走廊、休閑設(shè)施等多種措施進行相互銜接，形成整體效應(yīng)。同時，鑒于項目建筑的緣由功能，其建筑布局較為封閉，對外接觸面較少，因此在改造時要適當(dāng)拆除部分建筑，將內(nèi)部空間展露出來，由整體格局由原來的封閉式轉(zhuǎn)向開放式。

　　(二) 具體改造措施

　　1.拆除D樓與A樓銜接處的兩個樓層(現(xiàn)有大門正上方)，暴露出內(nèi)部空間

　　2.將C、D銜接區(qū)域改建為咖啡館，并直接和B、C之間的空間連通，充分利用AB、BC樓之間的地面空間，將其改造成為咖啡坐臺。

　　3.B樓靠近D樓的部分一樓打通，連接兩大地面空間區(qū)塊。

　　4.EFG樓改建成用空中走廊將E樓和A樓連接。

　　5.ACD樓，1-2樓打通，沿街面的外立面全部進行大力改造和裝飾，C、D樓沿街部分都改為復(fù)式透明櫥窗

　　6.A、C面向內(nèi)部一側(cè)以及B樓兩側(cè)都加裝透明櫥窗，作為創(chuàng)意復(fù)式展示窗口。

　　7.最西邊不規(guī)則露天區(qū)域改建為停車場。

　　(三) 項目投資預(yù)算和收益

　　項目運作投資成本:

　　1.建設(shè)成本(包括方案設(shè)計、工程成本等)

　　約x萬元。

　　2.運營成本

　　管理費用xx萬

　　營銷費用x萬

　　總投入資金：約x萬元。

　　3.上交國有資產(chǎn)保證金

　　上交國有資產(chǎn)保證金x—x萬元/年(實際按評估價上交)。

　　項目運營收入：

　　一類物業(yè)(D樓、C樓沿街底層商鋪x㎡)

　　x元/年×x㎡=x元

　　二類物業(yè)(x㎡)

　　2元/天×x天×x㎡=x元

　　合計：x元

　　毛利潤：x元/年(以上交x萬/年計)

　　五、項目前期招商

　　原則：

　　品牌化——鎖定國際和國內(nèi)知名品牌為目標(biāo)，進行招商。

　　效益化——爭取經(jīng)濟效益和社會效益同步，根據(jù)投入產(chǎn)出比確定招商對象。

　　多元化——注重業(yè)態(tài)多元化。

　　實施步驟：

　　1.擬定總體經(jīng)營計劃，制定招商工方案。

　　2.制定商鋪定位標(biāo)準，擬定各建筑業(yè)態(tài)布局方案。

　　3.擬定承租商戶的合作方式及條件標(biāo)準。

　　4.建立一個高效的招商團隊，針對武林路商業(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況普查備案，深入準確地對周邊商業(yè)區(qū)塊進行分析匯總，編制業(yè)態(tài)經(jīng)營指導(dǎo)方案。

　　5.開展招商宣傳，組織實施初選商鋪業(yè)主的儲備工作，完善招商組織機構(gòu)和招商工作體系，招聘并確定各部門負責(zé)人和招商人員，對招商人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使招商人員全面了解管理模式、管理體系、管理體制、經(jīng)營思路、經(jīng)營觀念、經(jīng)營宗旨及經(jīng)營方針，熟悉招商工作的各項規(guī)定。

　　6.制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的資源評定分類。

　　7.確定正式的品牌定位標(biāo)準和業(yè)態(tài)布局執(zhí)行方案以及商戶經(jīng)營原則方案。

　　8.確定各品牌最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，各品類重點標(biāo)志性品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施。

　　9.初步確定合格承租戶，簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。

　　六、項目運作進度

　　1.項目改造設(shè)計方案制定及審批，約x天工作日。

　　2.工程施工，約x天。

　　3.承租單位二次裝修，約x天。

　　招商工作與裝修工程同步進行，在項目竣工之前爭取完成招商任務(wù)的x%。對入駐企業(yè)的裝修設(shè)計方案，進行審核，并對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理協(xié)調(diào)，確保安全。

　　七、項目合作

　　公司簡介

　　xx財富盛典投資有限公司是由下城區(qū)政府按照《中華人民共和國公司法》組建的國有獨資有限責(zé)任公司。公司注冊資本為x億元人民幣，另有銀行授信額度x億元，自有市中心房產(chǎn)x萬平米。經(jīng)營范圍：實業(yè)投資，投資管理、投資咨詢(除證券及期貨)，受托資產(chǎn)管理，物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介服務(wù)，國內(nèi)廣告設(shè)計、制作、代理、發(fā)布，承辦展覽展示會務(wù)，企業(yè)形象策劃，版權(quán)中介服務(wù);家居用品，百貨、五金交電，服裝、玩具等批發(fā)零售。

　　本公司以推動國企改革和國資保值增值，調(diào)整國有經(jīng)濟布局并優(yōu)化能級，提升下城區(qū)經(jīng)濟地位和社會價值，協(xié)助政府促進本地經(jīng)濟和民生長久繁榮發(fā)展為使命，承擔(dān)區(qū)政府的重要建設(shè)項目，通過市場化的投融資手段和資本運作手法，最終實現(xiàn)以市場化的方式運作政府項目，成為區(qū)政府實現(xiàn)“生活品質(zhì)之城，繁華時尚之區(qū)”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有力抓手。

　　合作優(yōu)勢

　　財富盛典公司具有國資背景和較強的投融資實力。公司負責(zé)中山北路創(chuàng)意文化商業(yè)特色街區(qū)和武林路時尚女裝街二個街區(qū)的市場化運營，目前經(jīng)營的房產(chǎn)達x余㎡。

　　x路管委會通過近10年來對女裝街建設(shè)和管理，在品牌推廣、業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營管理、售后服務(wù)、投訴處理等問題上積累了豐富經(jīng)驗，現(xiàn)武林路商業(yè)面積達x萬平方米，商鋪總數(shù)達到x余家。并形成了招商、管理、策劃、推廣完整的運營模式和團隊，擁有政府、行業(yè)協(xié)會、品牌企業(yè)及設(shè)計師等各種資源。

　　從管理機制上來說，財富盛典公司與武林路管委會是二塊牌子一套班子。

　　合作方式

　　由市機關(guān)物管中心與xx財富盛典投資有限公司共同組建項目公司。物管中心提供物業(yè)，財富盛典投資改造，雙方共同運營，實現(xiàn)利益最大化，每年確保上交國有資產(chǎn)保證金外，雙方從運營收益中按比例進行分配(具體比例雙方商定)。

商業(yè)策劃 篇3

　　一、便利店的潛力及趨勢

　　近年來，由于大型賣場的數(shù)量不斷增加，中小型賣場由于在商品品種以及經(jīng)營項目、經(jīng)營理念的落后，加上經(jīng)營成本居高不下，導(dǎo)致生存空間越來越小，從而引發(fā)了業(yè)態(tài)的變革，從而產(chǎn)生了居于超市和小型雜貨鋪另外一種業(yè)態(tài)——便利店。便利店主要是為方便周圍的居民或是人群而開設(shè)的一種小型超市，是生存于大型綜合賣場及購物中心的商圈市場邊緣的零售業(yè)態(tài)。以經(jīng)營項目齊全及經(jīng)營日用快速消費品為主的一種零售業(yè)態(tài)，主要開設(shè)于各社區(qū)及流動人口教多且以快速消費商品的地方，或?qū)W校附近。商圈范圍一般只覆蓋周圍200M的范圍。便利店的經(jīng)營應(yīng)緊緊抓住大型賣場的市場空白點，以方便消費者為前提，為消費者提供一個方便、快捷的購物環(huán)境，以此來贏得消費者。主要經(jīng)營快速消費食品，日用品，書報，收費業(yè)務(wù)代辦，面點，果蔬等商品。因為它具有超市的經(jīng)營特點，雜貨鋪的經(jīng)營成本價格優(yōu)勢及便利優(yōu)勢，迅速贏得了消費者的青睞，因而得以快速發(fā)展，并形成了連鎖化經(jīng)營。未來隨著生活節(jié)奏的不斷加快，一是綜合的大型賣場，一是方便快捷的便利店經(jīng)營應(yīng)是零售行業(yè)發(fā)展趨勢。國內(nèi)由于經(jīng)濟收入水平比較低下，起步較晚，所以在便利店業(yè)態(tài)目前尚沒有很突出的企業(yè)，大家都在邊做邊摸索，導(dǎo)致業(yè)態(tài)的發(fā)展緩慢。

　　二、選址

　　(一)商圈理念

　　便利店的商圈一般是位于店鋪的直線距離0---200米內(nèi)，超過200米的效果就比較差了，經(jīng)營面積一般在60---200平方。

　　(二)經(jīng)營選址

　　一般都在社區(qū)(擁有自己的商圈)及路邊的人氣比較旺的地方，或是大賣場旁邊(借助人家的商圈)，以此來達到自己的經(jīng)營贏利。

　　三、投資計劃

　　(一)CI設(shè)計

　　1、企業(yè)標(biāo)識

　　要明顯的體現(xiàn)出便利店的經(jīng)營信息，要符合便利店的經(jīng)營特點，并且要能有效的結(jié)合現(xiàn)有的資源來設(shè)計企業(yè)的CI。既要體現(xiàn)出陽光超市的經(jīng)營特點來設(shè)計連鎖經(jīng)營的便利店的企業(yè)標(biāo)識。

　　2、企業(yè)理念：為消費者提供便利購物條件，為消費者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為消費者提供適合的商品。

　　(二)投資計劃

　　1、固定設(shè)施

　　天花——便利店的裝修不必講究奢華，只要符合自己的經(jīng)營特點，且能達到給顧客留下清潔、舒適的環(huán)境即可，一般只需要使用白色天花頂或者其他暖色的天花頂即可，但是在布局裝飾時比較講究搭配，比較常見的有白色膩子頂，或者是石膏板。

　　地面——便利店由于營業(yè)的時間比較長，加上其基本都是以銷售日常食品為主(食品的銷售占50-60%)，要求店堂的色彩要比較淡雅明快清新，地面由于燈光的反射效果，一般要求店面地板以素色、淺色為主，一般使用乳白色或是米黃色的地板。

　　招牌——便利店的招牌一般等同于店面的臨街寬度，制作時不用考慮豪華，只需符合自己特點，能有效的契合企業(yè)的經(jīng)營特點，且能符合便利店本身的特征，必要時為節(jié)約成本還可以考慮由企業(yè)贊助制作。

　　店前的地面——只要平整，容易清潔衛(wèi)生，不至于使灰塵太多即可，一般會用素色地板或是直接使用水泥地面。

　　墻面――為保證店堂的光度，便利店一般使用白色仿瓷作為墻面的裝飾色調(diào)，還可以以突出商業(yè)氣氛為目的，使用廣告圖來裝飾，使用廣告圖時一般要求使用反光度較高的燈箱片。

　　照明――白色或暖色的色彩為主，比較多的都是使用白色的日光燈管，正常情況下，需要保持10-15平方一根燈管即可使光度符合經(jīng)營需要。

　　音響――為保證顧客的舒適的購物心理情緒，便利店一般都配備有小功率的音響，并且主要以開放舒緩的背景音樂。

　　2、經(jīng)營設(shè)備

　　電腦――一般每店配備收銀機一臺，其功能兼具前后臺，無需另行配備專門的后臺操作系統(tǒng)。

　　軟件――與總部實行連網(wǎng)，各店統(tǒng)一使用軟件系統(tǒng)，以方便總部對其進行管理監(jiān)控，并且總部能根據(jù)系統(tǒng)來進行庫存管理。

　　收銀臺――收銀臺兼管理人員工作臺。

　　貨架――以平方數(shù)計，每4-4.5平方需要一組貨架，貨架只需使用一般的貨架即可。

　　冰柜――因便利店是方便于就近的居民，故便利店一般都備有2個冰柜，一個是飲料啤酒柜，另一個作為冰激凌專用冰柜。

　　其他設(shè)備――如書報柜，糕點柜，根據(jù)經(jīng)營的項目需要來進行設(shè)備的增加。

　　3、商品

　　便利店的商品結(jié)構(gòu)中，食品占比50%，日用化妝品20%，日用百貨20%，其他10%,約需單品數(shù)1000至20xx種。

　　三、經(jīng)營理念

　　1、符合目標(biāo)消費者需求――便利店因為都是經(jīng)營的快速消費品，一般選擇在店鋪范圍內(nèi)比較常銷的商品作為其經(jīng)營商品，主要講究庫存小，周轉(zhuǎn)要快。

　　2、為消費者提供方便――就近的購買條件，可適當(dāng)考慮送貨上門，經(jīng)營項目要根據(jù)周圍居民的需求來進行商品配置。

　　四、管理運營

　　1、制度管理：在連鎖便利店的.經(jīng)營過程中，管理與效益是密切相關(guān)的，因此，制度化的管理在運營過程中是相當(dāng)重要的。相關(guān)的管理制度有：出勤制度、衛(wèi)生管理制度、報表管理制度、能耗管理制度、設(shè)備管理制度、固定資產(chǎn)管理制度、采購管理制度、現(xiàn)金管理制度、工資的發(fā)放管理規(guī)定、員工的擔(dān)保制度、管理人員的權(quán)限規(guī)定、員工的獎懲制度、員工工作制度、貨架作業(yè)管理制度、商品配送管理制度、倉庫管理制度、會議管理制度、耗材領(lǐng)用管理制度、通訊器材及設(shè)備管理制度。

　　2商品管理：為維護企業(yè)的形象，保證顧客在店內(nèi)能買到合乎自己要求的，新鮮的商品，相關(guān)的制度有：商品的進場制度、商品的銷售報表、采購報表、滯銷報表、暢銷商品統(tǒng)計表、關(guān)于商品的獎罰制度、商品的配備申報制度、臨近商品的處理、商品銷售考核、促銷商品的管理制度。

　　3庫存管理：因便利店的商品周轉(zhuǎn)量很小，所以在經(jīng)營過程中嚴格的商品管理制度能有效的杜絕商品的滯銷，和提高商品的周轉(zhuǎn)率，建立有效的商品配送機制，相關(guān)的制度有：庫存報表管理、庫存的限制、商品的周轉(zhuǎn)周期與庫存的參考、調(diào)貨申請表、退貨管理規(guī)定、庫存周轉(zhuǎn)考核、商品配送管理制度、滯銷商品考核。

　　4系統(tǒng)管理：系統(tǒng)化，信息化，數(shù)字化的管理能有效的減少商品的損耗，加強店與店之間的溝通頻率，能快速的實現(xiàn)商品的流轉(zhuǎn)，從而使資金的流轉(zhuǎn)更加有效，促進企業(yè)的良性發(fā)展，因此連鎖店必須將其電腦系統(tǒng)進行連網(wǎng)統(tǒng)一管理，以提高工作準確率和工作效率，相關(guān)的制度有：操作員的管理規(guī)定、操作員的權(quán)限、操作員的保密規(guī)定、營業(yè)額與員工工資的關(guān)系制定。

　　5損耗管理：制定有效的防損制度，提高員工的防損意識，發(fā)揮員工的防損積極性，有效的防損降耗措施，相關(guān)的制度有：員工內(nèi)盜的處理意見、損耗的管理規(guī)定、損耗的獎懲制度、耗材管理、關(guān)于盜損的管理規(guī)定。

　　6促銷管理：實行統(tǒng)一的促銷政策，有利于增強企業(yè)的形象，促進商品的銷售，有利于整合促銷資源，實現(xiàn)資源利用的合理化，充分化。相關(guān)的制度有：促銷管理規(guī)定、促銷的申請、促銷的執(zhí)行考核

　　五投資分析

　　預(yù)算按120平米計算(單店)

　　1固定設(shè)施：首期(即開業(yè)前)

　　天花+墻面：(120+120)平方3.5=840元

　　水電設(shè)備：2500元

　　地板：1206+600+120平方12=2760元

　　鋪面外：600元

　　店招：20平方30=600元

　　合計840+2500+2760+600+600=7300元

　　2經(jīng)營設(shè)備

　　貨架：20xx+1000=3000元

　　電腦收銀設(shè)備：2500+800=3300元

　　冰柜：1600元

　　分攤總部連網(wǎng)費用：1000元

　　收銀臺：800元

　　煙柜：400元

　　酒柜;400元

　　電話初裝費：500元

　　其他設(shè)備;1000元

　　合計：3000+3300+1600+800+400+400+500+1000=10000元

　　總投入7300+10000=17300元

　　3經(jīng)營成本及經(jīng)營費用

　　工商管理：150元月

　　水：50元/月

　　電：800元/月

　　耗損預(yù)估：500元/月

　　總部配送費：400元/月

　　總部管理費用：400元/月

　　其他費用：300元/月

　　合計：150+50+800+500+400+400+300=2600元/月

　　4營業(yè)效益

　　預(yù)計營業(yè)額1000――1500元/日

　　月計營業(yè)額40000元

　　營業(yè)利潤4000022%利潤率=8800元

　　營業(yè)外收入500元/月

　　合計效益8800+500=9300元

　　5收益分析

　　收益=效益-費用=9300-2600=6700元/月

　　年收益=6700/月12月=80400/年

　　不可預(yù)計費用5000元/年

　　實際預(yù)計收益80400-5000=75400元/

　　總投入=首期投入+后期追加=17300+2600=19900

　　年回報率=年收益^總投入=75400^19900=3.7889

　　預(yù)計收回投入需1年

　　四項目可行性

　　行業(yè)的發(fā)展趨勢及社會經(jīng)濟的發(fā)展水平的上升，使項目的可行性更加強烈，鑒于此，推薦涉入此行業(yè)并形成連鎖化經(jīng)營，在本地市場尚未成熟之際搶占行業(yè)的制高點。

　　五風(fēng)險規(guī)避

　　由于行業(yè)風(fēng)險的不確定性，因此，建議在開業(yè)之后3個月，可以通過核算將店面執(zhí)行承包經(jīng)營，具體方式待定，前提是統(tǒng)一采購，統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一經(jīng)營，可通過下述方式來執(zhí)行降耗從而實現(xiàn)降低風(fēng)險的目的，且能提高員工的工作積極性。

　　A方案：員工入股

　　B方案：前期投資算做風(fēng)險投資，由員工進行擔(dān)保抵押經(jīng)營，自負盈虧

　　C方案：以委托經(jīng)營的模式交給員工經(jīng)營，多勞多得，上交費用

　　D方案：繳納承包金的形式進行承包經(jīng)營

　　六投資解析

　　1.前期投資：固定設(shè)施及營業(yè)設(shè)施，可以利用部分現(xiàn)有的設(shè)備，以降低其投入。

　　2.追加投資：因以利用了現(xiàn)有賣場的客戶資源，在首期投入中已經(jīng)沒有了貨款投入，可以適當(dāng)在后期需要追加部分貨款投入，后期追加的貨款投入可以來作為后期的資金運營，此投入可視總部對供應(yīng)商的整合而降低投入數(shù)量。

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