樓市漲價(jià)動(dòng)力最大的20個(gè)城市
前不久，標(biāo)準(zhǔn)排名研究院推出“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”榜單，反響熱烈。不過(guò)，標(biāo)準(zhǔn)排名研究院認(rèn)為，樓市雖然已經(jīng)進(jìn)入過(guò)剩時(shí)代，但并非全無(wú)亮點(diǎn)，價(jià)格分化的情況將會(huì)繼續(xù)存在。
那么，亮點(diǎn)何在?根據(jù)三項(xiàng)指標(biāo)(土地收入的完成情況、樓面價(jià)漲幅和溢價(jià)率增長(zhǎng))綜合評(píng)分，標(biāo)準(zhǔn)排名研究院最終篩選出“2016年樓市漲價(jià)動(dòng)力最大的20個(gè)城市”，其中，排名前10的城市分別為溫州、瀘州、蘇州、衢州、鹽城、福州、南寧、佛山、九江和南京。標(biāo)準(zhǔn)排名研究院相信，在這些城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地產(chǎn)商，比其他地區(qū)的地產(chǎn)商更樂(lè)觀、更有信心，因而其漲價(jià)動(dòng)力也相對(duì)大。
土地收入成交情況反映出開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆�，交投活躍說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)拿地積極性很高，對(duì)未來(lái)的預(yù)期判斷樂(lè)觀，反之則謹(jǐn)慎或悲觀。2015年土地收入的完成情況最好的10個(gè)城市中，瀘州排名第一，2015年土地收入額為43.95億元，去年為5.87億元，今年的完成情況已高達(dá)749%;鹽城排名第二，完成243.02%;排名第10的張家口也完成了150%。北京土地收入雖最多，但截至最新的11月29日，完成情況也還不到100%。
再看樓面價(jià)增長(zhǎng)情況，這個(gè)指標(biāo)是該土地收入與成交土地規(guī)劃建筑面積的比值，樓面價(jià)高說(shuō)明未來(lái)該項(xiàng)目的樓盤(pán)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)較高，業(yè)內(nèi)的比值一般在二三倍，即土地成交樓面價(jià)與該項(xiàng)目樓盤(pán)售價(jià)的比值，市場(chǎng)上常見(jiàn)的“地王”稱(chēng)謂就多以樓面價(jià)來(lái)衡量。
北京2015年的樓面價(jià)是13600元/平方米(下同)，比去年增加2173元，排名第三;排在北京前面分別是福州和上海，樓面價(jià)分別增加2731元和2569元。如果按增長(zhǎng)百分比來(lái)排名，北京樓面價(jià)同比增長(zhǎng)20%只能排名29位。排在第一的是蘭州，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)163%，第二位瀘州增長(zhǎng)143%。上海的樓面價(jià)增長(zhǎng)45%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京，即使如些，上海也未能進(jìn)入前10名。
溢價(jià)率是土地競(jìng)拍價(jià)格與土地成本的比率，溢價(jià)率高說(shuō)明該地區(qū)的土地競(jìng)爭(zhēng)比例激烈，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，從而會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐臉鞘袃r(jià)格。2015年溢價(jià)率最高的城市是蘇州(62.21%);合肥排名第二(56.73%);北京和上海的溢價(jià)率分別為37.41%和26.19%，排名第4和第6。2015年溢價(jià)率小于或等于1%的城市有39個(gè)，大于10%的城市只有20個(gè)，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商愿意高價(jià)拿地的城市并不多。
在分析溢價(jià)率高低之外，溢價(jià)率持續(xù)上升的城市更應(yīng)受關(guān)注，因?yàn)樵谶@些城市里，開(kāi)發(fā)商的高價(jià)拿地的勢(shì)頭在攀升。2015年溢價(jià)率上升最快的城市是福州，溢價(jià)率上升了41.55個(gè)百分點(diǎn);蘇州排名第二，上升38.55個(gè)百分點(diǎn);南京第三，上升17.75個(gè)百分點(diǎn)。全部100個(gè)城市溢價(jià)率上升的城市只有38個(gè)，大多數(shù)城市的溢價(jià)率都是下降。
在行業(yè)逆境中，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，觀望氣氛遠(yuǎn)高于投資熱情。此時(shí)，一個(gè)城市的賣(mài)地收入大幅增長(zhǎng)，同時(shí)樓面價(jià)和溢價(jià)率都在上漲，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)的態(tài)度變得更為積極，這或許會(huì)推動(dòng)地區(qū)樓市正向發(fā)展。
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