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商品銷售管理辦法范文
商品銷售管理辦法范文1
第一條為規(guī)范商品房價格行為，保護消費者的合法權益，促進房地產市場的健康發(fā)展，根據《城市房地產交易價格管理暫行辦法》、《廈門市價格管理條例》、《福建省制止商品房銷售價格欺詐暫行規(guī)定》，制定本辦法。
第二條凡在本市從事商品房銷售（包括現售和預售）的房地產開發(fā)、經營單位均應遵守本辦法。
第三條商品房銷售的價格行為，應當遵循公平、公開和誠實信用原則，遵守國家價格政策和法規(guī)。
第四條商品房銷售價格管理采取直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制，保護正當競爭，禁止壟斷價格。
第二章價格的制定
第五條商品房銷售價格根據不同情況實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
房地產開發(fā)經營單位以行政劃撥或協議出讓方式獲得的土地，接受政府委托開發(fā)建設的住宅實行政府定價。
普通商品住宅（不含高級公寓、別墅等高檔商品住宅）實行政府指導價。
不屬前款規(guī)定的房屋實行經營者定價。
第六條商品房銷售價格應以建設成本為基礎，加上法定的稅金和合理的利潤，結合市場供求和國家有關政策制定。
第七條政府定價的房屋銷售價格構成包括：
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1.征地拆遷補償費，按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
2.前期工程費，指開發(fā)項目前期發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計、勘察、測繪和“三通一平”等費用。
3.房屋建設、安裝工程費：指按建筑安裝預算價格計算的房屋本身的土建、設施設備安裝造價。
4.小區(qū)內基礎設施和公用設施配套建設費，指按小區(qū)規(guī)劃要求的非營業(yè)性公共配套設施、基礎設施的建設費用。
5.管理費，按成本費的1？4項之和為基數提取3％。
6.利息，按實際發(fā)生數審定。開發(fā)經營單位向購房者預收購房款的利息按實際抵扣。
�。ǘ┱▋r的房屋分為成本房和微利房。成本房不計利潤，微利房利潤率以本條中1？4項之和為基數，按不超過7％計算（按工程實際情況具體核定）。
�。ㄈ┒愘M，按稅法和有權機關規(guī)定計征或減免。
第八條城鎮(zhèn)公有住房的出售價格實行政府定價，其成本測算按《福建省出售公有住房成本價測算辦法》執(zhí)行。
第九條實行政府指導價、經營者定價的房屋銷售價格構成包括：
�。ㄒ唬┏杀緲嫵桑ǖ貎r（土地使用權出讓金）和征地拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑、安裝工程費、小區(qū)內基礎設施和公共設施配套建設費、利息。
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（三）利潤
第十條水、電、氣、郵電通訊等屬房屋配套性質的建設費用按規(guī)定的收費標準計入房屋建設成本，一并計入房價，不得以任何借口重復計費。
第十一條普通商品住宅的政府指導價格是市物價局會同有關部門在掌握全市各區(qū)域商品住宅開發(fā)建設成本基礎上，根據國家有關政策，面向全市定期的商品住宅的銷售指導價格。
第十二條商品房銷售合同中應明確載明購房者所購置的房屋的建筑面積，并注明該商品房的套內建筑面積（實得建筑面積）及應合理分攤的公用建筑面積。
商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤，應按建設部頒發(fā)的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。
第十三條實行政府定價的房屋，開發(fā)經營單位必須按本辦法第七條規(guī)定的價格構成項目報送市物價局會同有關部門審核，由市物價局批準。
第十四條實行政府指導價、經營者定價的房屋，開發(fā)經營單位按第九條規(guī)定的價格構成項目制定銷售價格，并按本辦法第五章具體要求履行申報備案手續(xù)。
第十五條實行政府指導價的房屋，銷售價格在指導價格規(guī)定的浮動幅度內的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價格超過指導價格規(guī)定的浮動幅度的，須經市物價局審批后銷售。
第十六條商品房銷售實行一次性定價。房地產開發(fā)經營單位必須在銷售合同中，標明房屋的最終銷售價格；如按合同銷售后，確實發(fā)生不可預見費用或政府有權機關另有規(guī)定而需加收費用的，應報市物價局核批。
第三章價格的標示
第十七條商品房銷售實行明碼標價。
實行政府定價的房屋，標示的應是市物價局審定的.價格；實行經營者定價的，標示的應不超過市物價局備案后的價格；實行政府指導價的，標示的不得超過當年同類房屋政府指導價格或市物價局核準的價格。
第十八條未經市物價局批準，商品房銷售不得冠以安居工程、解困房、平價房、成本房、微利房等名稱。
第十九條商品房廣告標示涉及到價格標示的，必須做到價格與銷售單元對應，同時標明房屋的屋位、朝向及地理位置和周邊環(huán)境等影響價格水平的因素。
商品房廣告標示涉及到價格標示的，不得使用最低（平）價、特（惠）價、超（值）價等極限性詞語，不得使用起價、底價、平價、保本價等含義不確定或容易引起歧義的詞語。
商品房廣告標示中的價格標示涉及優(yōu)惠、贈與或提供免費服務的應當標明優(yōu)惠額、贈與的品名和數量或免費的服務項目。
第二十條經營者必須以售房價格說明書的形式向購房者明示以下內容：
�。ㄒ唬┟總�售賣單元的座落位置、房型簡圖、套內建筑面積（實得建筑面積）及應分攤的公用面積，各廳、室使用面積、樓層、朝向，房屋的結構、裝修、材料質量標準和設備、設施的品名、型號、數量、等級，以及售價、付款方式；
�。ǘ┓弦�(guī)定的代收代付的具體收費項目與收費標準；
（三）經市物價局預先核準的開發(fā)商暫時自行管理或由其委托管理期間的物業(yè)管理服務收費項目及標準。
第四章價格的執(zhí)行
第二十一條商品房銷售成交價格，即商品銷售合同價格或預售合同價格均不得超過明碼標示的價格。
第二十二條實行政府定價的房屋，開發(fā)、經營單位必須嚴格執(zhí)行市物價局制定的標準；實行經營者定價的房屋，開發(fā)、經營單位必須先向市物價局申報備案，具體執(zhí)行中不得高于備案價格，實行政府指導價的，執(zhí)行中不得超過當年政府同類房屋指導價格（情況特殊且經市物價局批準的除外）。
第二十三條銷售價格在合同中簽定后，不得加收任何其他費用，政府依法調整的除外，不得擅自以重新簽定合同或補充合同形式提高銷售價格。
第二十四條商品房價格構成外的代收代付費用，屬于選擇性的服務項目，應由購房者自行決定是否接受；屬分攤性質的只能按實際發(fā)生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。
第二十五條商品房預售的暫測面積應與竣工后的實測面積相符。實測面積與暫測面積的誤差值為±1％以內（含本數）的，買賣雙方可不作任何補償；誤差值為±1％以上至±5％以內（不含本數）的，買賣雙方按售房合同確定的單價多退少補；誤差值超過±5％（含本數）的，應允許購房者選擇，或按照合同單價多退少補，或取消合同。取消合同的，經營者應在30天內退回購房者已付的全部房價款和各種費用利息（以付款日起至實際退款日止的時間為計息時限，參照退款之日的同期銀行貸款利率計算）。
前款所稱的實測面積，是指房產管理部門核發(fā)的權證上記載的面積。前款所稱的暫測面積，是指房屋未竣工前，經營單位或委托房管部門測量機構依施工圖及規(guī)定的計算辦法所測算的面積。
第二十六條商品房銷售必須做到質價相符。如實際交付的商品房的結構、材料、設備質量標準低于合同確定的標準，經營者應向購房者作出合理補償。
第二十七條經營者必須按合同約定時間將房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三個月的寬限期（售房合同中約定理賠時限的除外），超過寬限期的，經營者應向購房者作出合理補償。
第二十八條商品房開發(fā)、經營單位為購房者提供銀行按揭證明、預售房屋轉讓證明，不得收取手續(xù)費。
第二十九條售房價格說明書與涉及物業(yè)管理內容的約定文書應作為商品房銷售合同附件。物業(yè)管理約定文書內容應符合有關文件規(guī)定。
第五章備案與勸告
第三十條實行政府指導價、經營者定價的商品房銷售價格實行申報備案制度。
第三十一條房地產開發(fā)、經營單位將本單位即將制定或調整的商品房銷售價格按要求填入商品房價格申報表（具體格式由市物價局另行制定），附售房價格說明書，報市物價局備案。
房地產開發(fā)、經營單位報送備案的申請表及說明書一式二份，一份由開發(fā)、經營單位留用，一份由物價局存檔。
市物價局接到備案材料后，所備案的銷售價格如符合國家、省有關商品房售價規(guī)定和本辦法的，應當在申報表加蓋市物價局商品房價格備案專用章。商品房銷售價格經履行備案簽章手續(xù)后生效。
房地產開發(fā)、經營單位應當認真執(zhí)行備案后的價格標準，須調整價格標準時，應當按照以上要求重新辦理備案手續(xù)。
第三十二條市物價局在受理房地產開發(fā)、經營者的商品房銷售價格備案時，發(fā)現其所制定的銷售價格與有關法律、法規(guī)或政府規(guī)章規(guī)定不符的，應當勸其修改。
對房地產開發(fā)、經營單位制定的銷售價格標準需要進行勸告的，由市物價局提出，并以簽有備案專用章的“勸告書”形式實施勸告。市物價局實施勸告，應當在接到備案文件之日起三十日內下達“勸告書”。房地產開發(fā)經營者應當在接到“勸告書”之日起十五日內做出答復。對不聽勸告的，不予以履行備案手續(xù)。
在商品房銷售價格的備案與勸告期間，不影響政府價格監(jiān)督檢查機構對房地產開發(fā)、經營單位價格違法行為的檢查處罰。
第三十三條未履行備案手續(xù)的商品房，不得銷售。
第六章監(jiān)督檢查
第三十四條經營者不得有下列行為：
�。ㄒ唬┎粓�(zhí)行政府規(guī)定的價格（收費），擅自漲價或亂收費用的；
（二）違反規(guī)定成本項目或價格構成，隨意或重復攤提成本的；
�。ㄈ⿲谏唐贩績r格內包含的成本（費用），改在價外另行收取的；
�。ㄋ模┻`反代收代付費用征收規(guī)定，牟取非法利益的；
�。ㄎ澹┎话匆�(guī)定實行明碼標價或者使用虛假、不規(guī)范的標價手段的；
�。┒探o面積或隱瞞要害條款，欺騙對方接受不實價格的；
�。ㄆ撸┎宦男泻贤�，降低質量，變相提高價格的；
（八）不按合同約定時間交付使用又不給消費者合理補償的；
�。ň牛┎扇∑渌墼p行為損害消費者利益的；
�。ㄊ┎话匆�(guī)定申報備案的；
（十一）其它違反本辦法的。
對價格違法行為由物價監(jiān)督檢查機構按有關法律、法規(guī)或政府規(guī)章進行查處。
第三十五條經營者應自覺接受和服從物價部門的監(jiān)督檢查，如實提供有關的價格（收費）資料。
第七章附則
商品銷售管理辦法范文2
上海商品房銷售：總則第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，制定本辦法。
第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條 房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產開發(fā)主管部門)按照職責分工，負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。
上海商品房銷售管理辦法： 銷售條件第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七條 商品房現售，應當符合以下條件：
(一)現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;
(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經落實;
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案已經落實。第八條房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。
第九條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十條 房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
第十三條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協議。
上海商品房銷售管理辦法：廣告與合同第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設備標準承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
(八)公共配套建筑的產權歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產權登記有關事宜;
(十一)解決爭議的方法;
(十二)違約責任;
(十三)雙方約定的其他事項。
第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規(guī)定的除外。
第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。
按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第十九條 按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
產權登記面積-合同約定面積面積誤差比=---------------100%
合同約定面積
因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的'，應當簽署補充協議。
第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
上海商品房銷售管理辦法：銷售第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。
房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。
第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。
受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。
上海商品房銷售管理辦法：交付第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。
第三十一條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。
在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。
第三十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。
房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
房地產開發(fā)企業(yè)應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
上海商品房銷售管理辦法：法律責任第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定處罰。
第三十七條 未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得;收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條 房地產開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。
第四十一條 房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(一)未按照規(guī)定的現售條件現售商品房的;
(二)未按照規(guī)定在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案的;
(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;
(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;
(五)分割拆零銷售商品住宅的;
(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;
(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;
(八)委托沒有資格的機構銷售商品房的。
第四十三條 房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
上海商品房銷售管理辦法：附則第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租，是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。
第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
商品銷售管理辦法范文3
一、企業(yè)銷售與收款的風險
在制造行業(yè)中，銷售與收款是企業(yè)經營活動非常重要的工作，其基本包括6個環(huán)節(jié)——市場推廣、銷售合同談判和簽訂、客戶服務、發(fā)貨、開具發(fā)票確認應收賬款、收款。銷售與收款環(huán)節(jié)中，收款是最后一個環(huán)節(jié)，體現前面環(huán)節(jié)的成果，如果前面各環(huán)節(jié)出現舞弊風險，將會給收款環(huán)節(jié)留下很大的財產損失風險。同時銷售業(yè)務質量的高低完全可以體現在應收賬款的變化上，從財務上看，會計科目應收賬款的借方反映銷售額的多少，貸方反映貨款回收的多少，余額則反映沒回收的貨款還有多少，所以如果銷售與收款的風險發(fā)生了，最終會體現為企業(yè)的財務風險。
企業(yè)為了在競爭中贏得主動，抓住商機，除了要提高產品質量、改善售后服務外，還要運用賒銷方式來擴大銷售，只要有賒銷就必定有應收賬款。在當今中國，商品與勞務的賒銷、賒供已成為經濟發(fā)展中的一個基本特征。而商品、勞務賒銷的結果，一方面擴大了企業(yè)產品的銷路，增加了產品銷售收入，提高企業(yè)競爭能力和經濟效益，另一方面又形成了一定的應收賬款，增加了企業(yè)經營風險。隨著這一銷售方式的普遍運用，不少企業(yè)應收賬款占總資產及流動資產的比重居高不下，嚴重影響了資金周轉，甚至產生大量的呆壞賬，給企業(yè)帶來極大的財產損失。因此，企業(yè)必須采取措施，制定合理有效的管理辦法，加強銷售與收款中各環(huán)節(jié)的風險管理，特別是做好應收賬款的事先預防、事中監(jiān)督和事后回收等管理工作，以保證應收賬款的合理占用水平和收款安全，降低財產損失帶來的財務風險。
企業(yè)銷售與收款業(yè)務是企業(yè)的重要工作，筆者在某公司了解到，年銷售3億多元，應收賬款平均余額在1.4億元，已經核銷的壞死賬累計2200萬元，賬面還有呆賬2100萬元，2年以上賬齡的應收賬款占總應收的16％。企業(yè)在市場擴張過程中，怎樣控制收款風險，怎樣平衡占領市場和賒銷風險的關系是應該考慮的問題。
二、銷售與收款風險控制的方法探討
1、職能分離法
職能分離法適用于預防企業(yè)所有業(yè)務環(huán)節(jié)的舞弊風險，銷售一收款循環(huán)也不例外。很多企業(yè)中，銷售一收款循環(huán)過程一直由銷售部獨立負責，這種獨家控制銷售一收款業(yè)務的好處是能夠提高工作效率。但是，同時也增加了潛在的風險。比如銷售人員出賣企業(yè)信息資料，侵吞市場推廣費，自己開公司銷售本企業(yè)和競爭對手的產品，參與制造仿冒本企業(yè)產品，貪污挪用銷售貨款以及濫用公關交際費用等等。為了預防這些問題，企業(yè)可將銷售一收款業(yè)務循環(huán)中的業(yè)務環(huán)節(jié)進行拆分。例如，將前期的市場拓展和銷售合同簽訂、客戶信用評估以及售后服務進行分割；銷售人員的業(yè)務主要集中在市場拓展和銷售合同簽訂；客戶服務由質量管理部負責；信用評估則由獨立的信用管理部或財務部信用管理人員負責；銷售發(fā)貨則由物流部組織安排；銷售人員催款，而貨款回收則由財務部為主負責辦理。
2、建立客戶信用評估和控制機制
在簽訂銷售合同以及辦理銷售發(fā)貨的業(yè)務環(huán)節(jié)中，一個非常重要的控制環(huán)節(jié)就是客戶信用評估。過去由于企業(yè)對客戶信用評估不重視，為了占領市場盲目擴大客戶源，為日后銷售收款埋下了巨大的隱患。一些銷售業(yè)務人員更是利用企業(yè)信用管理的漏洞，冒險向不該發(fā)貨的“特殊客戶”大量發(fā)貨，導致企業(yè)出現巨額的壞賬損失。這就是業(yè)務人員舞弊活動的后果。為此，規(guī)模到了一定程度的成熟企業(yè)紛紛建立了客戶信用評估控制程序，并建立了獨立于銷售部門的信用管理部。當銷售業(yè)務人員和客戶談判簽訂銷售合同前，必須事先經過信用管理部門的調查和風險評估。銷售部門提出的賒銷額度，事先也必須獲得信用管理部門的審核并經過主管副總或總經理的批準。當銷售業(yè)務人員向物流部提出發(fā)貨申請前，必須經過信用管理部的核查，確保發(fā)貨額度控制在已經批準的賒銷限額之內。信用管理部門有權根據客戶的資信情況和過去的付款情況拒絕或批準銷售發(fā)貨申請。
信用評估部門須了解客戶信息，建立客戶檔案，對客戶資料實行動態(tài)管理，及時更新，為評定客戶的`信用等級提供依據，依此確定采用不同的銷售方式。
國際大公司實踐證明，有效的信用控制可以極大地預防銷售業(yè)務中應收賬款的安全風險。
3、建立客戶訪問和應收賬款對賬制度
作為控制和預防銷售舞弊風險的重要政策，企業(yè)可以制定內控和內審人員對客戶進行訪問的制度。企業(yè)高層領導可定期或不定期訪問客戶，內控人員也應當在對被審計單位的客戶進行隨機抽查訪問，可以直接了解客戶對被審計企業(yè)銷售業(yè)務人員的看法，以及對公司客戶服務水平的反饋意見；企業(yè)的財務部應收賬款主管人員以及信用部人員也應當對客戶定期進行對賬。達到對本企業(yè)銷售業(yè)務人員遵守企業(yè)規(guī)定起到監(jiān)督作用。4、制定嚴格的銷售收款政策
保證銷售貨款安全、及時足額返回企業(yè)是一項重要工作。財務部是應收賬款和收款業(yè)務的主體。企業(yè)應當明確規(guī)定禁止銷售業(yè)務人員收取現金貨款，同時盡可能要求客戶直接向公司指定賬戶匯款支付銷售貨款。對于一些臨時需要支付現金或承兌匯票的客戶，則應當制定程序要求客戶或銷售業(yè)務人員提前向公司財務部主管和其銷售主管報告具體的付款時間、付款數額、付款方式以及攜帶轉賬的安全措施。預防相關業(yè)務人員內外勾結實施貪污、挪用、截留等舞弊行為。企業(yè)內控人員、財務主管以及銷售業(yè)務主管應當定期對銷售回款進行監(jiān)督檢查，抽查核對與客戶的往來賬務，預防舞弊行為的發(fā)生。
5、建立應收賬款分析、催收和預警制度
企業(yè)要建立應收賬款賬齡分析制度和逾期應收賬款催收制度。銷售部門負責應收賬款的催收，財務部門有權督促銷售部門加緊催收。應收賬款超過2年會失去訴訟時效，企業(yè)應按季度分析賬齡，建立風險預警程序，向貨款清收部門預警接近訴訟時效的應收賬款，以及時采取財產保全、法律訴訟等措施，對催收無效的逾期應收賬款通過法律程序予以解決，最低程度降低應收賬款形成壞賬的風險。
6、建立確認制度
建立確認制度。要求銷售人員做到，及時取得客戶的收貨確認函和收到發(fā)票確認函，銷售部門負責專門整理和保存，避免對方惡意拖欠或貨物丟失，造成公司損失。
置銷售臺賬，及時反映各種商品銷售的開單、發(fā)貨、收款情況。銷售臺賬應當附有客戶訂單、銷售合同、客戶簽收回執(zhí)等相關購貨單據，如果客戶惡意拖欠，產生了法律糾紛，這些資料和單據將是企業(yè)以后維權的有力證據。
7、控制銷售渠道
有些企業(yè)放棄對銷售業(yè)務人員的控制，只要完成預定的銷售目標和費用指標后，銷售人員干什么企業(yè)也不管。這種做法弊端顯而易見，銷售人員容易和客戶或競爭對手勾結，做出損害公司利益的事情。
有些企業(yè)或者干脆將銷售業(yè)務包括售后維修服務都委托第三方貿易公司和專業(yè)維修公司去做，大多數家電行業(yè)即是例子。這樣做的好處是充分利用第三方的專業(yè)營銷能力和維修技術力量，便于集中精力做好產品質量和提高生產效率。但是，其缺陷也非常明顯，這些第三方將控制企業(yè)的整個銷售渠道和商業(yè)秘密。
8、建立舞弊案件舉報制度
為了預防各種舞弊行為產生，企業(yè)也會建立特別的舞弊案件舉報處理規(guī)定。企業(yè)的內部審計、內部控制、紀檢監(jiān)察等有關部門設立了一個舞弊案件舉報中心，設置公開的電子郵箱，接受來自企業(yè)員工或外部相關單位及人員的舉報。這里包括來自客戶甚至競爭對手的舉報。
9、嚴格執(zhí)行退貨和三包政策
產品銷售后的三包政策也是銷售一收款循環(huán)中的一個分支環(huán)節(jié)。執(zhí)行三包政策的關鍵是要對退貨商品進行嚴格的鑒定，原則上只有質量部門才能對客戶退貨進行質量鑒定，見到質量部門的鑒定報告后，屬于退賠范圍的，銷售部門才能執(zhí)行退賠，要預防銷售業(yè)務人員利用三包政策從事舞弊活動。
10、銷售人員自律聲明
銷售業(yè)務人員作為敏感崗位職工應當簽署員工自律聲明。此外，企業(yè)還應當制定銷售人員保證書。該保證書主要針對銷售人員特別設計。這里包括：承諾遵守公司內控管理政策，遵守和客戶、銷售商和經銷商的交往原則，遵守信息規(guī)矩，填寫銷售人員工作日志等。銷售人員特別要對違反申明承諾后的公司處罰事先做出接受承諾。以保證企業(yè)發(fā)現銷售人員違反職業(yè)道德后能夠及時做出有效的處罰。銷售人員保證書對銷售一收款業(yè)務中的各業(yè)務環(huán)節(jié)都具有預防舞弊風險的作用。
11、銷售人員工作日志
這是針對銷售人員工作特點設計的一套最關鍵的控制措施。銷售業(yè)務人員和其他業(yè)務人員的工作有一個重大的區(qū)別，那就是點多面廣，頻繁出差或長期駐外工作遠離辦公現場。銷售人員的工作壓力普遍較大，也非常辛苦。為了鼓勵銷售業(yè)務人員積極拓展市場，為客戶提供良好的售后服務，許多企業(yè)均會給予各種不同的優(yōu)惠政策。但是，也正因為具有這些特點，企業(yè)也最容易對銷售業(yè)務人員失去有效的監(jiān)督和控制。事實上，銷售業(yè)務人員已經成為企業(yè)最難管理的一個特殊團隊。
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