項(xiàng)目策劃3篇[優(yōu)]
項(xiàng)目策劃 篇1
摘 要：隨著國(guó)家走出去戰(zhàn)略的深入實(shí)施，“一路一帶”發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，越來(lái)越多的企業(yè)，特別是國(guó)有大中型企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入或正在進(jìn)入國(guó)際基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。其中電力建設(shè)工程項(xiàng)目占據(jù)了國(guó)國(guó)際工程承包業(yè)務(wù)較大的比重。本文探討了國(guó)際EPC電力工程項(xiàng)目實(shí)施的策劃思路。
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關(guān)鍵詞 隨著國(guó)家走出去戰(zhàn)略的深入實(shí)施，“一路一帶”發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，越來(lái)越多的企業(yè)，特別是國(guó)有大中型企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入或正在進(jìn)入國(guó)際基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。其中電力建設(shè)工程項(xiàng)目占據(jù)了國(guó)國(guó)際工程承包業(yè)務(wù)較大的比重。根據(jù)多年來(lái)參與國(guó)際電力建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)踐，以自己公司承擔(dān)的中美洲某國(guó)燃煤發(fā)電廠(chǎng)EPC工程的成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)為案例，探討國(guó)際EPC電力工程項(xiàng)目實(shí)施的策劃思路。
案例背景：項(xiàng)目規(guī)模2臺(tái)150MW燃煤發(fā)機(jī)組，項(xiàng)目業(yè)主為某西方國(guó)家能源投資公司，項(xiàng)目業(yè)主與項(xiàng)目所在國(guó)簽署了購(gòu)電協(xié)議。購(gòu)電協(xié)議（PPA）規(guī)定了購(gòu)電規(guī)模和購(gòu)電啟止時(shí)間，并規(guī)定了不能按時(shí)向電網(wǎng)足額供電的相應(yīng)罰則。業(yè)主方聘請(qǐng)了國(guó)際著名工程咨詢(xún)公司作為業(yè)主工程師代表業(yè)主參與項(xiàng)目管理，西北電力建設(shè)工程有限責(zé)任公司作為EPC承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、施工、調(diào)試和移交。本人作為該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，主持了項(xiàng)目的策劃和實(shí)施。
工程項(xiàng)目的實(shí)施策劃是項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，是各項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)管理工作開(kāi)展的依據(jù)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理者的管理思想和管理理念。一般來(lái)講，不同項(xiàng)目的項(xiàng)目實(shí)施策劃，既有共性，又具有個(gè)性。共性體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施策劃都涵蓋了設(shè)計(jì)管理、設(shè)備采購(gòu)管理、施工管理等內(nèi)容。個(gè)性體現(xiàn)在如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理、設(shè)備采購(gòu)管理和施工管理。因此編制EPC項(xiàng)目實(shí)施策劃的重點(diǎn)是編制項(xiàng)目實(shí)施策劃的思路。下面結(jié)合案例背景，探討編制國(guó)際電力工程EPC項(xiàng)目實(shí)施策劃的思路。
孫子兵法曰：“謀定而后動(dòng)”。為了確保項(xiàng)目實(shí)施策劃對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性和有效性，在著手制定項(xiàng)目實(shí)施策劃前，一方面要收集項(xiàng)目的背景知識(shí)，掌握項(xiàng)目特點(diǎn)，明確項(xiàng)目執(zhí)行的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，為確定策劃思路做好充分的準(zhǔn)備工作，確保形成的思路符合工程的特點(diǎn)，切合企業(yè)的實(shí)際。另一方面結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和各類(lèi)資源的供給條件，站在公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目全局的高度制定出設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)和施工等方面的管理策劃思路。
1 確立項(xiàng)目實(shí)施策劃思路的準(zhǔn)備工作
項(xiàng)目的實(shí)施策劃決定著項(xiàng)目實(shí)施的成敗，項(xiàng)目實(shí)施策劃的成功與否在于制定項(xiàng)目實(shí)施策劃的思路，而思路的確立，需要全面思考項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和項(xiàng)目執(zhí)行可能遇到的內(nèi)外部制約條件。因此項(xiàng)目實(shí)施策劃思路的形成需要深入細(xì)致考慮，掌握盡可能多的基礎(chǔ)資料和背景知識(shí)。確立項(xiàng)目實(shí)施策劃思路的準(zhǔn)備工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。
首先，要確立項(xiàng)目實(shí)施策劃的指導(dǎo)思想。指導(dǎo)思想不僅體現(xiàn)了公司的經(jīng)營(yíng)理念，也決定著項(xiàng)目策劃的方向。我們公司作為一家擁有6xx年歷史的專(zhuān)業(yè)化電力建設(shè)中央企業(yè)，國(guó)際化經(jīng)營(yíng)是企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，每一個(gè)國(guó)際工程項(xiàng)目都肩負(fù)著企業(yè)的使命和國(guó)家的榮譽(yù)，以及中國(guó)發(fā)電設(shè)備的聲譽(yù)�；谝陨峡紤]，公司確定了確保項(xiàng)目如期建成發(fā)電，并在機(jī)組移交后長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，保證業(yè)主方投資收益的雙方共贏的指導(dǎo)思想。樹(shù)立贏得企業(yè)信譽(yù)也是利潤(rùn)的理念。發(fā)揮公司的專(zhuān)業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，通過(guò)管理能力的提高追求合理利潤(rùn)。
其次，參與合同談判的商務(wù)和技術(shù)人與項(xiàng)目實(shí)施主要負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目策劃主要編制人員一起認(rèn)真研讀和掌握合同文件的真實(shí)意思表達(dá)，牢記業(yè)主要求所表達(dá)的關(guān)切，認(rèn)真分析項(xiàng)目的'技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度要求。本項(xiàng)目業(yè)主最為關(guān)切的是按時(shí)發(fā)電和長(zhǎng)期穩(wěn)定大負(fù)荷發(fā)電。因此進(jìn)度和設(shè)備可靠性是項(xiàng)目實(shí)施策劃的核心。
再次，充分了解項(xiàng)目實(shí)施的主要外部條件，保證項(xiàng)目實(shí)施策劃的可行性。這些外部條件主要包括工程所在國(guó)的資源供給情況、勞務(wù)政策、簽證政策、稅收和相關(guān)法律法規(guī)等。這些外部條件決定了項(xiàng)目實(shí)施方案的可行性。本案例工程所在國(guó)與我國(guó)沒(méi)有外交關(guān)系，簽證辦理存在一定的困難，在加之外來(lái)勞務(wù)限制政策等外部條件，否決了大批國(guó)內(nèi)隊(duì)伍參與現(xiàn)場(chǎng)工程建設(shè)的可能性。
最后，設(shè)立項(xiàng)目實(shí)施所希望達(dá)到的目標(biāo)。在設(shè)定項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)時(shí)一定要充分體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)思想，同時(shí)要兼具可行性。公司為該項(xiàng)目制定了利潤(rùn)
率10%，滿(mǎn)足合同工期和質(zhì)量要求，不發(fā)生較大及以上安全、質(zhì)量和環(huán)境事故，爭(zhēng)取延伸本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)范圍，承接外方運(yùn)行檢修人員培訓(xùn)及機(jī)組移交后運(yùn)行維護(hù)指導(dǎo)業(yè)務(wù)，確保機(jī)組移交后能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，贏取企業(yè)信譽(yù)，打造企業(yè)國(guó)際品牌的目標(biāo)。
2 電力工程EPC項(xiàng)目實(shí)施策劃主要內(nèi)容策劃的思路
電力工程EPC項(xiàng)目實(shí)施策劃的內(nèi)容即為順利完成EPC合同文件所規(guī)定的工作內(nèi)容的并滿(mǎn)足業(yè)主要求，以及保障和履行合同權(quán)利義務(wù)的工作策劃，以期達(dá)到為項(xiàng)目實(shí)施預(yù)定的目標(biāo)。針對(duì)國(guó)際電力工程EPC項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施策劃主要內(nèi)容要涵蓋項(xiàng)目總體進(jìn)度管理、設(shè)計(jì)管理、設(shè)備物資采購(gòu)、設(shè)備運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)施工、運(yùn)行維護(hù)、合同管理、綜合管理、協(xié)調(diào)管理。
2.1 項(xiàng)目總體進(jìn)度管理思路
雖說(shuō)國(guó)際工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容與國(guó)內(nèi)項(xiàng)目并無(wú)差異，但國(guó)際工程的特點(diǎn)決定了進(jìn)度管理的難度較國(guó)內(nèi)項(xiàng)目大了很多，再加之工期又是EPC合同的重要考核指標(biāo)，往往與合同罰則掛鉤。同時(shí)項(xiàng)目總體進(jìn)度又是協(xié)調(diào)開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)工作的依據(jù)。在項(xiàng)目總體進(jìn)度管理策劃上，要充分考慮設(shè)備材料運(yùn)輸及人力資源調(diào)遣的時(shí)間周期，以及項(xiàng)目實(shí)施的總體部署。項(xiàng)目總體進(jìn)度管理的主要任務(wù)是確定合理的里程碑進(jìn)度，并以保證現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度為前提制訂滿(mǎn)足合同工期要求的一級(jí)控制進(jìn)度計(jì)劃。案例中，進(jìn)度管理策劃的思路是，以合同工期提前3個(gè)月為項(xiàng)目實(shí)施工期，在充分調(diào)研設(shè)計(jì)周期、訂貨周期、設(shè)備加工制造周期、設(shè)備物資運(yùn)輸周期、資源調(diào)遣周期、工程所在地氣象信息的基礎(chǔ)上，倒排項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃的思路。
2.2 設(shè)計(jì)管理策劃的思路
設(shè)計(jì)是整個(gè)工程建設(shè)的龍頭，不僅決定著項(xiàng)目的技術(shù)性能，排放指標(biāo)能否達(dá)到合同要求，同時(shí)也確定了項(xiàng)目的基本建設(shè)成本，施工難度，并充分體現(xiàn)了承包商的建設(shè)理念。設(shè)計(jì)管理將是EPC項(xiàng)目管理的重中之重，關(guān)乎項(xiàng)目的功成垂敗。為此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理策劃一定要體現(xiàn)主動(dòng)管理的思想，設(shè)計(jì)成果要在尊重科學(xué)的基礎(chǔ)上體現(xiàn)EPC總成包商的管理理念。
項(xiàng)目策劃 篇2
戶(hù)外旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
隨著人們生活水平的提高，旅游已經(jīng)成為人們生活當(dāng)中不可缺少的一部份。特別是國(guó)家對(duì)假期時(shí)間的調(diào)整，短期游、雙休游越來(lái)越受游客們的青睞。單純以自然景觀(guān)為主體的景區(qū)已經(jīng)不能滿(mǎn)足客戶(hù)的多重需求，游客在欣賞自然景觀(guān)的同時(shí)，更多地是希望在自然風(fēng)光里去盡情地娛樂(lè)和玩耍，有特色、娛樂(lè)性強(qiáng)、參與性高的項(xiàng)目往往是能獲得游客們的喜愛(ài)。戶(hù)外旅游全民健身已是深入百姓心中，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，拓展培訓(xùn)客戶(hù)正成為景區(qū)消費(fèi)的生力軍。近幾年隨著拓展培訓(xùn)在我國(guó)逐漸普及，形成了一個(gè)新的消費(fèi)群體。全國(guó)各大、中型城市陸續(xù)引進(jìn)開(kāi)展了戶(hù)外拓展基地項(xiàng)目，而以“旅游城市”為名的臨汾市基本戶(hù)外拓展項(xiàng)目目前還處于空白階段
一、項(xiàng)目背景
拓展訓(xùn)練從95年引入中國(guó)后,首先用于國(guó)內(nèi)的軍隊(duì)的軍事心理素質(zhì)訓(xùn)練。截至20xx年以拓展培訓(xùn)發(fā)展緩慢。20xx年以后隨著CCTV《德國(guó)行動(dòng)》、中國(guó)男排、中國(guó)兵乓球隊(duì)等接受拓展培訓(xùn)訓(xùn)練的陸續(xù)報(bào)道，引起了更多媒體的關(guān)注。至今拓展培訓(xùn)不斷發(fā)展，倍受推崇，逐漸被列入國(guó)家機(jī)關(guān)、外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程。
二、項(xiàng)目介紹
戶(hù)外拓展訓(xùn)練是一種現(xiàn)代人和現(xiàn)代組織全新的.學(xué)習(xí)和訓(xùn)練方法。它利用大自然和人工創(chuàng)設(shè)的特殊場(chǎng)景，通過(guò)一系列精心設(shè)計(jì)的模擬生活與工作場(chǎng)景的活動(dòng)，在解決問(wèn)題、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的過(guò)程中，達(dá)到“激發(fā)潛能、熔煉團(tuán)隊(duì)”的培訓(xùn)目的。拓展訓(xùn)練項(xiàng)目本著心理挑戰(zhàn)最大，體能冒險(xiǎn)最小的原則而定，可以使受訓(xùn)學(xué)員認(rèn)識(shí)自身潛能，增強(qiáng)自信心；克服心理惰性，磨練戰(zhàn)勝困難的毅力；啟發(fā)想象力與創(chuàng)造性，提高解決問(wèn)題的能力。在特定的環(huán)境中去思考、去發(fā)現(xiàn)、去醒悟，對(duì)自己、對(duì)同仁、對(duì)團(tuán)隊(duì)重新認(rèn)識(shí)、重新定位，學(xué)員們?cè)谟?xùn)練營(yíng)中的體驗(yàn)以及感受對(duì)他們?nèi)蘸蟮墓ぷ鲙?lái)了很大的促進(jìn)，人與人之間的關(guān)系拉近了，部門(mén)與部門(mén)之間的矛盾化解了，人與人之間的信任更加增強(qiáng)了。
三、基地建設(shè)
1．建立基地（購(gòu)買(mǎi)或租用小山地帶湖水的最佳）
2．修建基地設(shè)施，住房，澡堂，倉(cāng)庫(kù)，食堂，人工湖，人工攀巖墻工程、斷橋，戰(zhàn)壕等拓展訓(xùn)練設(shè)施與器材供應(yīng)與安裝。
3．購(gòu)買(mǎi)防真槍真人CS專(zhuān)用，彈，軍裝等等。（真人CS基地特點(diǎn)：山地、叢林、巷戰(zhàn)、戰(zhàn)壕、城樓、村莊、人工湖等。） （真人CS適合戰(zhàn)役：攻堅(jiān)戰(zhàn)、城市反恐、叢林戰(zhàn)、巷戰(zhàn)等。）
4．在市區(qū)開(kāi)設(shè)戶(hù)外用品專(zhuān)賣(mài)店(一條龍服務(wù)，武裝到牙齒)。
5．建立專(zhuān)業(yè)戶(hù)外俱樂(lè)部網(wǎng)站，專(zhuān)人管理。
6．廣告策劃：電視宣傳，報(bào)紙，企業(yè)單位，傳單等等吸收更多會(huì)員。
7．聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人才，軍人，戶(hù)外活動(dòng)優(yōu)秀領(lǐng)隊(duì)(也可派人前往其它拓展基地學(xué)習(xí))。
8．聘請(qǐng)專(zhuān)人制作隊(duì)歌、隊(duì)旗、隊(duì)徽。
9．俱樂(lè)部采用會(huì)員制。
10．工商注冊(cè)及加入文體局登山協(xié)會(huì)。
四、俱樂(lè)部主要開(kāi)展以下活動(dòng)和服務(wù)：第一重要指標(biāo)——安全。
�、苯M織登山、真人CS、露營(yíng)、攝影、野炊、漂流、定向、探洞、山地越野車(chē)、攀巖、速降、自駕游、自助結(jié)伴等戶(hù)外活動(dòng)。野外拓展休閑野營(yíng) ，徒步穿越休閑垂釣。
2.基地開(kāi)展少兒拓展項(xiàng)目，組織夏令營(yíng)訓(xùn)練活動(dòng)。（通過(guò)系統(tǒng)訓(xùn)練可以改變孩子們普遍存在著的心理素質(zhì)差、意志力薄弱、不能吃苦、沒(méi)有明確的理想目標(biāo)、自信心缺乏、與人溝通能力不強(qiáng)、缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神、上進(jìn)心不強(qiáng)、理財(cái)意識(shí)不強(qiáng)等人格弱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)每個(gè)受訓(xùn)者擁有開(kāi)朗、上進(jìn)、寬容、不怕困難，不畏競(jìng)爭(zhēng)的良好心理素質(zhì)和人格特質(zhì)。）
3.戶(hù)外運(yùn)動(dòng)知識(shí)講座、醫(yī)療急救知識(shí)講座、聚會(huì)、聚餐、郊游、音樂(lè)、攝影作品影片欣賞等各類(lèi)延伸的社交活動(dòng)。
4.俱樂(lè)部愿意有償提供有戶(hù)外經(jīng)驗(yàn)人員、技術(shù)裝備和場(chǎng)地路線(xiàn)、為學(xué)校、機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司企業(yè)及企事業(yè)單位策劃各類(lèi)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)及員工拓展訓(xùn)練活動(dòng)。
5.在條件允可的情況下，組織參加各類(lèi)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽和交流。
附件1：真人CS對(duì)抗方案多種多樣
附件2: 拓展訓(xùn)練◆ 培訓(xùn)項(xiàng)目
�。ǜ郊�1）真人CS對(duì)抗方案多種多樣：
1. 臥底戰(zhàn) (鍛煉個(gè)人觀(guān)察力)
2. 對(duì)抗戰(zhàn)(鍛煉組織能力)
3. 護(hù)送VIP (鍛煉領(lǐng)導(dǎo)能力)
4. 爭(zhēng)奪旗幟(鍛煉團(tuán)隊(duì)意識(shí))
5. 三國(guó)演義(鍛煉團(tuán)隊(duì)意識(shí))
6. 叢林求生(鍛煉個(gè)人能力)
7. 陣地爭(zhēng)奪(鍛煉溝通能力)
8. 警盜行動(dòng)(娛樂(lè)性)
9. 遭遇戰(zhàn) (鍛煉反應(yīng)能力)
10.解求人質(zhì)(鍛煉團(tuán)隊(duì)意識(shí))
11.攻守戰(zhàn) (鍛煉組織能力)
12.逃脫戰(zhàn) (鍛煉個(gè)人能力)
13.突襲戰(zhàn) (鍛煉領(lǐng)導(dǎo)能力)
14.尋寶戰(zhàn) (鍛煉娛樂(lè)性)
目前真人CS主要分三類(lèi)，彩彈（匹特博）、彈（War Game）、激光（鐳戰(zhàn)）。
彈裝備、彩彈裝備、激光裝備
裝備結(jié)構(gòu)
全金屬、全仿真（半自動(dòng)、全自動(dòng)可調(diào)）
全金屬塑料有效射程50-70米，40米150米 射程限制；為了活動(dòng)中的安全3-5米內(nèi)不允許射擊。無(wú)限制子彈限制開(kāi)始每人300發(fā)子彈，額外子彈需要購(gòu)買(mǎi)開(kāi)始每人30發(fā)子彈，額外子彈需要購(gòu)買(mǎi)子彈。 特殊護(hù)具包括頭盔、面罩、手套、頭盔、面罩、手套、馬甲、頭盔、馬甲。裝備優(yōu)點(diǎn)可以真實(shí)的模擬戰(zhàn)場(chǎng)效果，目前國(guó)際上最流行的真人CS運(yùn)動(dòng)。
早期的真人CS運(yùn)動(dòng)，子彈擊中身體會(huì)留下顏色，方便辨別是否中彈。激光真人CS在國(guó)內(nèi)比較流行，裝備簡(jiǎn)單易用，價(jià)格便宜，安全系數(shù)高。裝備缺點(diǎn)被擊中有疼痛感，但不會(huì)留下青紫瘀痕，團(tuán)隊(duì)要有一定的自覺(jué)性。已經(jīng)逐漸被彈所取代，子彈價(jià)格過(guò)高2.5元/發(fā)，子彈威力大，被擊中時(shí)非常疼痛，會(huì)在身上留下青紫瘀痕，衣服也會(huì)變臟。作弊非常嚴(yán)重，在國(guó)外基本已經(jīng)淘汰，真實(shí)感覺(jué)很差，打在身體其它部位沒(méi)有顯示，擋住接收器就可以作弊。
項(xiàng)目策劃 篇3
一、方案說(shuō)明
本方案是為 集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，解答有關(guān)運(yùn)營(yíng)管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見(jiàn)。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊(duì)、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告，也有別于正式的制度設(shè)計(jì)。
本方案不是最終運(yùn)營(yíng)方案，本方案僅是 集團(tuán)介入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的概要性指導(dǎo)意見(jiàn)。最終運(yùn)營(yíng)方案需要在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)具體地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、開(kāi)發(fā)計(jì)劃及其它運(yùn)營(yíng)方案等。
二、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)簡(jiǎn)判
1、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的發(fā)展趨勢(shì)
20xx—20xx年可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。20xx年—20xx年，一方面是以中國(guó)快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟(jì)的調(diào)整中迎來(lái)新的高強(qiáng)度的沖擊。各個(gè)房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長(zhǎng)、萎縮”的選擇。
20xx年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)峻的調(diào)控中獲得較快發(fā)展的一年。從房?jī)r(jià)來(lái)看，據(jù)中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)格指數(shù)顯示，截止到20xx年3月，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到調(diào)控前水平。 限購(gòu)的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以?xún)r(jià)換量原則，尤其在5、6月份，由于時(shí)逢沖擊半年度業(yè)績(jī)的時(shí)間點(diǎn)，因此推案量和促銷(xiāo)力度都達(dá)到階段性高點(diǎn)，而進(jìn)入20xx年年之后，由于一線(xiàn)房企業(yè)績(jī)完成情況普遍較好，加上對(duì)十八大城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟(jì)刺激政策的期待，量?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)來(lái)看，龍頭企業(yè)取得了較快增長(zhǎng)。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，在調(diào)控中的經(jīng)營(yíng)策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展布局來(lái)看，不少全國(guó)性企業(yè)已經(jīng)不滿(mǎn)足于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計(jì)劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項(xiàng)目在建。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來(lái)企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)手段都做到位時(shí)，市場(chǎng)已開(kāi)始回歸理性，購(gòu)買(mǎi)人群的觀(guān)望情緒占了主導(dǎo)地位、市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入相對(duì)時(shí)間、相對(duì)地域的蕭條期。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無(wú)法避免。以萬(wàn)科為例，她的整體營(yíng)銷(xiāo)思路是在今后，以“合理的價(jià)格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量。萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭雖然在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)份額并沒(méi)有占據(jù)絕對(duì)多的權(quán)重，但是它的行為會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的導(dǎo)向作用。
房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)！
2、新趨勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊(duì)的要求。
如何在項(xiàng)目所在地把地產(chǎn)項(xiàng)目打造成“精致城市宜居社區(qū)”，做“名片”式項(xiàng)目，打造高品位“富人區(qū)”？如何實(shí)現(xiàn)““地王”開(kāi)局，強(qiáng)勢(shì)崛起”？如何實(shí)現(xiàn)“預(yù)算周期，規(guī)模制勝”？如何適應(yīng)中國(guó)下一波城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)的熱潮？在房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)下，答案只有一個(gè)：只能形成能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，才成功運(yùn)作。目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)；一些經(jīng)過(guò)成功營(yíng)銷(xiāo)建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規(guī)模，對(duì)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)成了壓力。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要開(kāi)發(fā)成功，就必須尋找一個(gè)差異化的突破點(diǎn)，那我們拼什么，其實(shí)就是拼運(yùn)營(yíng)管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理是在相對(duì)“低迷”時(shí)期各個(gè)開(kāi)發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當(dāng)大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰(zhàn)已經(jīng)來(lái)臨：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控形勢(shì)下，近幾年銷(xiāo)售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，正在超越房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的階段，原來(lái)的土法上馬，一塊地皮建房子賣(mài)就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化、規(guī)范化時(shí)代已悄然來(lái)臨；二是全國(guó)商品房均價(jià)正在跨越6000元/平米的門(mén)檻，客戶(hù)消費(fèi)心理也正在走向理性化，對(duì)地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性?xún)r(jià)比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽(yù)、團(tuán)隊(duì)的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目本身的成功開(kāi)發(fā)需要開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)具有極強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力、資本運(yùn)作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團(tuán)隊(duì)整合能力，也就是各類(lèi)資源整合能力，這需要各方面的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、職業(yè)團(tuán)隊(duì)，并在高效、可控的`管理模式下運(yùn)作才能完成。
總之，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，過(guò)去那種依賴(lài)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門(mén)的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤(rùn)的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。
三、集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)
基于股東的投資目標(biāo)，并為達(dá)成股東投資目標(biāo)；建議開(kāi)始介入的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn)：
第一，構(gòu)建在項(xiàng)目所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理探索一條可行的模式。
第二，打造一支“精干、高效”的專(zhuān)業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)職業(yè)操作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資股東與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的“雙贏”，為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及股東其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)培養(yǎng)人才。
第三，初步樹(shù)立集團(tuán)地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為集團(tuán)地產(chǎn)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。
第四，確保盈利，將本項(xiàng)目打造成當(dāng)?shù)貥?biāo)桿“精品”樓盤(pán)，為公司取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，或者說(shuō)爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最大化。這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。
四、運(yùn)營(yíng)管理的基本思路
在“新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作�！边@一中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)下，為達(dá)成前述的運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)，無(wú)論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個(gè)行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式，企業(yè)必須走市場(chǎng)化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊(duì)也必須是專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)。
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