地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書 -策劃

時(shí)間：2024-11-08 05:12:05 策劃

全球金融危機(jī)的大爆發(fā)，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了發(fā)展速度的下滑，股市不穩(wěn)，房地產(chǎn)樓房?jī)r(jià)格居高不下，而人們的購(gòu)買力還沒有達(dá)到一定的高度，這一系列因素導(dǎo)致樓房銷售的持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不被看好！

地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書 -策劃

公司已經(jīng)將之前建好的樓層開始出售，可是由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書，

地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書

。

本定價(jià)策劃只提供定價(jià)策略和方法，具體定價(jià)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定。
　　
　　所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)包括在一定的營(yíng)銷情況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營(yíng)銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過程中不斷修正價(jià)格策略的全過程。　　

一、樓盤價(jià)格定位
　　
　　樓盤價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì)導(dǎo)致總銷售額的負(fù)增長(zhǎng)，但也引起消費(fèi)者對(duì)樓盤價(jià)格的抵抗心理，是銷售進(jìn)度受挫。而價(jià)格定位較低，會(huì)是發(fā)展上的利潤(rùn)受到影響。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個(gè)樓盤營(yíng)銷策劃的成果�！　�

二、樓判定價(jià)策略
　　
　　1、心理定價(jià)策略。
　　
　　這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類型的消費(fèi)者的購(gòu)買心理來制定的價(jià)格。地產(chǎn)商常用的心理定價(jià)策略主要是整數(shù)定價(jià)策略。不動(dòng)產(chǎn)屬于的書的高檔高加耐用消費(fèi)品，地產(chǎn)商在定價(jià)是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費(fèi)者處于“一分錢，一分貨”得購(gòu)買心理，認(rèn)為價(jià)格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價(jià)往往會(huì)提高樓盤的“身價(jià)”，利于銷售。
　　
　　2、滲透定價(jià)策略。
　　這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預(yù)期價(jià)格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動(dòng)，迅速打開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個(gè)小區(qū)，同樣住宅的價(jià)格以5000元/平方米的價(jià)格賣不出去，那模擬的價(jià)格就應(yīng)該低于5000元/平方米，要求價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。

該策略的前提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入，迅速打開市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率，通常稱為“別進(jìn)來”策略。在市場(chǎng)已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場(chǎng)的較好辦法，待銷路打開后，也可適當(dāng)提高價(jià)格。

3、差別定價(jià)策略。

這是競(jìng)爭(zhēng)者最激烈的同類樓盤以不同的價(jià)格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷售給顧客的價(jià)格不同。如可以給率先購(gòu)買的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是具體情況在進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。

4、折扣定價(jià)策略。
　　
　　樓盤價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應(yīng)。而價(jià)格的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調(diào)整。隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購(gòu)買這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購(gòu)買。如打折、贈(zèng)送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目的在于爭(zhēng)取快銷。常見的折扣有以下幾種：

(1)時(shí)間折扣。寄希望購(gòu)買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)。

(2)數(shù)量折扣。是根據(jù)顧客購(gòu)買房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵(lì)大量購(gòu)買。
　　
　　(3)功能折扣。這是根據(jù)各類代理商在營(yíng)銷中所擔(dān)負(fù)的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎(jiǎng)金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性。

地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對(duì)自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤命運(yùn)的問題。因此價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中將占據(jù)越來越重要的位置。

希望在我這個(gè)策劃書實(shí)行之后，公司的樓房銷售能夠出現(xiàn)一個(gè)比較好的市場(chǎng)銷售情況，不過我知道，要想出現(xiàn)樓市銷售的回升，國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定要重新恢復(fù)到發(fā)展情況中去，刺激居民的消費(fèi)，這才是最重要的！我相信我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)會(huì)重新走向繁榮、富強(qiáng)的！

在策劃公司工作了這么些年了，學(xué)到的東西也有很多了，只能說在自己工作的領(lǐng)域中，我做的已經(jīng)很好了，不過我還是需要很多的努力，才能做到同行業(yè)中最好的，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的激烈不是我所能想象的，

策劃

《地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書》(http://www.stanzs.com)。

最近我就負(fù)責(zé)為一家民營(yíng)醫(yī)院的發(fā)展做出策劃，這是我之前沒有接觸過的領(lǐng)域，我在經(jīng)過許多調(diào)查后，寫出了我的策劃書：

一、女子醫(yī)療服務(wù)行業(yè)
　　1、支持點(diǎn)：
　　2、形象定位：
　　3、消費(fèi)人群定位：
　　4、形象廣告語：

二、推廣策略

（一）拓展渠道，強(qiáng)化會(huì)員招募的力度
　　1、廣告宣傳：在目標(biāo)消費(fèi)群接觸的雜志上長(zhǎng)期刊登會(huì)員招募廣告。
　　2、合作與聯(lián)動(dòng)并舉：
　　
　　（二）主題系列促銷活動(dòng)
　　
　　系列活動(dòng)一　尋找健康麗人活動(dòng)——
　　主題：健康的女人最美麗
　　系列活動(dòng)二　針對(duì)情人節(jié)——
　　主題：今年情人節(jié)送什么？
　　系列活動(dòng)三　針對(duì)婦女節(jié)——
　　主題：女人的節(jié)日，男人的真愛
　　系列活動(dòng)四　針對(duì)港、臺(tái)等海外全職太太階層
　　主題：真愛，只為懂愛的女人
　　系列活動(dòng)五　針對(duì)開業(yè)
　　主題：牽手真愛，一生無憂
　　
　　三、廣告策略

1、廣告目的
　　2、廣告策略
　　廣告訴求緊密結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，以感性訴求為主，兼顧理性訴求，注重情緒渲染，引起消費(fèi)者心靈上的共鳴，采用“新聞炒作＋軟文炒作＋形象廣告”相結(jié)合的方式：
　　1）新聞炒作——召開各媒體、座談會(huì)、整形、醫(yī)學(xué)美容發(fā)表會(huì)，利用口碑傳播方式，造成輿論的聲勢(shì)。
　　2）軟文炒作——從情感角度和女性關(guān)心的話題切入，循循善誘，娓娓道來，引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)向往和沖動(dòng)。
　　3）形象廣告——投放密集型廣告，利用電視、報(bào)紙、雜志以及單頁(yè)等進(jìn)行深層次、全方位的宣傳。
　　3、廣告訴求重點(diǎn)
　　上海xx女子醫(yī)院登陸上海
　　行業(yè)領(lǐng)先，專業(yè)超前
　　技術(shù)設(shè)備先進(jìn)，醫(yī)護(hù)人員專業(yè)資深
　　真愛是專業(yè)的、值得信賴的
　　對(duì)女性全面、由內(nèi)至外的呵護(hù)和關(guān)懷
　　4、廣告主題：
　　針對(duì)形象的——牽手真愛，一生無憂
　　針對(duì)技術(shù)的——專業(yè)權(quán)威，值得信賴
　　針對(duì)服務(wù)的——至尊服務(wù)，至情關(guān)懷
　　針對(duì)行銷的——真愛女人，一生美麗

四、媒體策略

1、媒體目標(biāo)：
　　本階段為醫(yī)院開業(yè)宣傳造勢(shì)，以迅速提高真愛女子醫(yī)院的知名度為主要目的，注重信息最大范圍的傳播，營(yíng)造強(qiáng)大聲勢(shì)，擴(kuò)大影響，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。
　　2、媒體策略：
　　在合適的時(shí)間、合適的地點(diǎn)，使用合適的媒體接觸到女性目標(biāo)消費(fèi)群，運(yùn)用適當(dāng)數(shù)量的廣告來影響她們，讓她們了解真愛是致力于女性由內(nèi)而外的健康事業(yè)的，是專業(yè)的，可以信賴的。
　　3、媒體選擇：
　　針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的閱讀特點(diǎn)，結(jié)合電視、報(bào)紙、雜志等媒體進(jìn)行立體傳播攻勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)訴求。
　　第一層面：強(qiáng)針對(duì)性媒體
　　根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的媒體接觸習(xí)慣，選擇有針對(duì)性的派送dm及“港、臺(tái)、海外報(bào)紙上海訂戶夾報(bào)”到美容院、健身會(huì)所、酒吧、高檔商務(wù)樓、高檔住宅小區(qū)、別墅等場(chǎng)所，使廣告信息直接進(jìn)入目標(biāo)消費(fèi)群視野。
　　第二層面：強(qiáng)針對(duì)性戶外媒體
　　在臺(tái)商、外籍人士及上海文藝界人士聚居的區(qū)域，利用小區(qū)附近的小型路牌、高檔商務(wù)樓、高檔住宅樓的電梯廣告等形式，有針對(duì)性地傳遞廣告信息。
　　第三層面：大眾類媒體
　　電視、時(shí)尚類雜志、健康類雜志
　　4、媒體組合：
　　宣傳期：根據(jù)項(xiàng)目宣傳期比較短的特點(diǎn)，注重廣告的廣泛性和有效性相結(jié)合，在保證擴(kuò)大知名度、樹立良好品牌形象的同時(shí)促成一定的消費(fèi)，造成轟動(dòng)效應(yīng)。宜采取高強(qiáng)度攻勢(shì)的多媒體組合方法

其實(shí)民營(yíng)醫(yī)院的發(fā)展也有很多的困難，首先就是面臨國(guó)營(yíng)醫(yī)院的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)，這是很難做到超越的，民營(yíng)醫(yī)院的發(fā)展有很多的不足之處，但是這需要不斷的努力才行！

我負(fù)責(zé)策劃的醫(yī)院還是很不錯(cuò)的民營(yíng)醫(yī)院的，我相信他們能夠做好！

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